Чому в Німеччині так важко орендувати житло?

Кожен, хто останніми роками намагався орендувати квартиру в одному з великих міст Німеччини, знає, що це справжнє випробування. Вигідні пропозиції розлітаються моментально - навіть якщо користуватися платними сервісами на кшталт ImmoScout24, які показують оголошення передплатникам у пріоритетному порядку.

"Тим, хто шукає квартиру, зараз дійсно непросто", - констатує експерт Кільського інституту світової економіки (IfW) Йонас Зджалек (Jonas Zdrzalek). За даними IfW, між третім і четвертим кварталами 2025 року кількість оголошень про оренду скоротилася більш ніж на 10%. Якщо ж порівняти з 2015 роком, пропозиція зменшилася приблизно на 20%.

Ціни при цьому ростуть буквально на очах. За даними проєкту IW-Wohnindex Інституту німецької економіки (IW), у четвертому кварталі 2025 року ціни в нових договорах оренди в середньому по країні були на 1,1% вищими, ніж у третьому кварталі, і на 4,1% вищими, ніж рік тому. Найпомітніше зростання ставок IW-Wohnindex зафіксував у Кельні (+7,6% до рівня минулого року), Лейпцигу (+5,9%) та Гамбурзі (+5,4%).

Причини кризи на ринку оренди житла в Німеччині

Попит на житло в Німеччині перевищує пропозицію. Щоб ринок увійшов у рівновагу, у 2021-2025 року необхідно було вводити в експлуатацію по 372,6 тисячі нових квартир, випливає з розрахунків IW, а упродовж наступних п'яти років - по 302 тисячі.

Однак фактично житла будується значно менше. Так, у 2022 і 2023 роках німецькі забудовники здавали приблизно по 294,4 тисячі нових квартир, а у 2024 році здали всього 251,9 тисячі, тобто майже на 15% менше, випливає з даних Федерального статистичного відомства Німеччини (Destatis), які вивчила DW. Це найнижчий результат за більш ніж десятиліття.

Дані за 2025 рік Destatis представить пізніше. Згідно з експертними оцінками, обсяги введення в експлуатацію житла мали скоротитися знову. Так, експерти IW очікували здачі 235 тисяч нових квартир, а фахівці Інституту економічних досліджень (ifo) давали ще скромнішу оцінку - 205 тисяч.

Чому в Німеччині будують недостатньо житла і як реагує влада?

Як і в інших європейських країнах, житлове будівництво в Німеччині останніми роками постраждало від високої інфляції та різкого підвищення процентних ставок, зазначає експерт ifo Людвіґ Дорфмайстер (Ludwig Dorffmeister).

Зниження ставок призвело до стабілізації цін, однак вони закріпилися на високому рівні. Додатковим негативним фактором залишаються жорсткі регуляторні вимоги та складні процедури узгодження проєктів.

Наприкінці 2025 року Бундестаг ухвалив закон, відомий як Bauturbo, який має прискорити узгодження нових проєктів. Муніципалітети зможуть відходити від чинних планів забудови. Міністерка будівництва Верена Губерц (Verena Hubertz) заявляла, що в окремих випадках дозвіл можна буде отримати протягом кількох місяців, а не через кілька років. Норма діятиме до кінця 2030 року.

Утім, ефект від реформи проявиться не одразу - після прискореного узгодження житло ще належить побудувати. Крім того, не очевидно, наскільки активно муніципалітети користуватимуться новими можливостями.

Читайте також: Знайти соціальне житло в Німеччині - як виграти в лотерею

Як ринок оренди житла в Німеччині ухиляється від регулювання

Фактично ринок оренди житла в Німеччині поділений на два сегменти: старий фонд, де ціни та їхнє зростання регулює влада, і майже вільний від регулювання сегмент новобудов та будівель після капітального ремонту. Але і в так званих Altbau (будинках старої забудови) знайти квартиру за розумною ціною стає дедалі важче - власники використовують лазівки в законодавстві, щоб здавати житло у старому фонді набагато дорожче.

Якщо уважно придивитися до оголошень у великих містах, легко помітити, що значна частина пропозицій припадає на короткострокову оренду мебльованих квартир за ставками, значно вищими за стандартні.

За даними Інвестиційного банку Берліна (IBB), у середньому такі квартири коштують удвічі дорожче за аналогічні без меблів. На спотвореному ринку така модель оренди перетворилася на успішний бізнес. Значну частину мебльованих квартир через Airbnb та інші подібні сервіси здають не їхні власники, а агенції, які керують одразу кількома об'єктами.

На приватних власників - наприклад, тих, хто тимчасово виїжджає з міста по роботі, - припадає лише близько чверті короткострокових контрактів, випливає з дослідження Інституту соціального розвитку міст (IFSS).

Читайте також: Чому Празі складно протидіяти навалі туристів?

Що зробить влада, щоб обмежити зловживання на ринку оренди?

Федеральний уряд обговорює заходи, які мають обмежити зловживання в сегменті короткострокової оренди. Міністерство юстиції, зокрема, запропонувало зобов'язати орендодавців розкривати, яку суму вони додають до орендної плати за меблювання. Для повністю мебльованих квартир планується встановити межу доплати - не більше 5% від орендної плати без урахування витрат на житлово-комунальні послуги.

Короткострокові договори оренди звільнятимуться від дії обмежень за ставкою тільки в тому разі, якщо житло здається максимум на шість місяців. Крім того, щорічне підвищення орендної плати пропонується обмежити на рівні 3,5%.

Міністерка юстиції Штефані Губіґ (Stephanie Hubig) розраховує, що закон, який запровадить ці правила, можуть ухвалити вже влітку. Такі заходи - "крок у правильному напрямку", зазначає у розмові з DW політолог з Університету Торонто та автор книжки "Під самим дахом: житло, капіталізм і держава в США та Німеччині" Александер Райзенбіхлер (Alexander Reisenbichler).

Однак структурні чинники житлової кризи нікуди не зникнуть. "Політики не готові інвестувати в доступне житло у тих масштабах, які необхідні для розв'язання проблеми", - підсумовує співрозмовник DW.

Читайте також: Робота в Німеччині: як підприємства спокушають нових працівників житлом