Кому по карману дешёвое жильё в России и Германии

Московский рынок новостроек сбавляет обороты. Если в прежние годы столичные застройщики упорно наращивали масштабы ввода жилья, то в этом году могут скатиться на показатели семилетней давности. Ещё через несколько лет столица не дотянет и до нынешних скромных показателей по новым домам.

Но цена квадратного метра при этом не падает, потому, что в Москве практически не действуют рыночные механизмы – их фактически «отменила» московская мэрия, устранив с рынка конкурентов - частных застройщиков. Одновременно законодатели создали проблемы для финансирования, а банки сделали ипотеку недоступной для простого человека.

Новосибирск лидер в гонке цен

В Новосибирске ситуация на первый взгляд отличается от московской, поскольку жилья там строится всё больше, но при этом Новосибирск вышел в национальные лидеры по темпам роста цен на жилье. В минувшем году оно подорожало на 40 процентов.

Цена квадратного метра в Новосибирске 60 тысяч рублей. Это на 7 тысяч больше, чем, например, в Самаре, на 10 тысяч больше, чем в Красноярске, и на 20 тысяч рублей больше, чем в Омске.

По прогнозам специалистов до конца года, в Новосибирске цены на жилье увеличатся еще на 30 процентов и продолжат расти еще, минимум, 15 лет.

Предсказать развитие цен никто не берётся, но Алла СеливЕрстова, представитель фирмы, строящей жилмассив с квартирами эконом-класса, подчёркивает, что цена квартиры растёт параллельно с её строительством. 60 тысяч за кв.метр это даже не на этапе её сдачи. Сейчас, правда, цены на вторичном рынке стабилизировались. Но рынок первичного жилья растёт, причём рост цен опережает рост доходов населения.

Всё чаще возникают проблемы с ипотечным кредитованием. Ряд банков приостановили выдачу ипотечных кредитов. А молодые семьи приобретают жилью или за счет продажи старых квартир (с привлечением дополнительных средств), либо за счет полностью ипотечного кредитования.

Жилья становится больше, а цены растут

В первом полугодии 2008-го жилья в Новосибирске построили на треть больше, чем за это же время прошлого года. Но при этом цены продолжали расти. Среди основных причин эксперты называют рост стоимости земли и рост затрат на инженерную инфраструктуру. И все это включается затем в стоимость квартир. Правда, некоторые застройщики и не скрывают, что зачастую прибыль в 2 – 3 раза превышает строительные затраты.

Так было, но теперь ситуация меняется, - считает архитектор, главный редактор журнала "Проект-Сибирь" Александр Ложкин. В недавнем прошлом был смысл инвестировать в жильё, чтобы потом перепродать его. С 2000 по 2007 год цены на недвижимость в Новосибирске выросли в 12 раз. И не было в это время другого финансового инструмента, который давал бы такую доходность.

За последний год цены выросли всего на несколько процентов, т.е. доходность сегодня сравнима с темпами инфляции. Перепродавать жилье невыгодно, а потому его теперь покупают, чтобы в нем жить.

По поводу остановки роста цен на жилье можно спорить. А вот то, что крупные инвесторы начинают покидать рынок строительства недвижимости, косвенно подтверждает мэрия Новосибирска, сообщающая, что дефицит городского бюджета в этом году может увеличиться до 800 миллионов рублей, поскольку муниципалитет не получил всех ожидавшихся доходов запланированные средства от продажи участков под строительство.

Строительные компании снизили активность: из 8 назначенных за последнее время в городе аукционов состоялось только 2. На остальные не было заявок. Предприниматели реагируют на сокращение спроса и не хотят покупать землю, чтобы строить на ней жилые дома.

Есть и еще одна причина - сами земельные аукционы, которые ввели два года назад. Аукционы увеличивает цену земли в среднем, в 2-3 раза, а значит и стоимость квартир. Согласитесь, такая ситуация не выгодна, ни горожанам, ни бизнесу, ни власти.

Власть непредсказуема

Что касается властей, то, мой взгляд, они иногда делают странные вещи. Накануне в городском бюджете, который не получил 800 млн рублей из-за высоких цен на земельных аукционах, впервые предусмотрели деньги для обеспечения жильем бюджетников. Речь идет правда, не о 800, а о 85-ти миллионах рублей, предназначенных для 165-ти семей. Безвозмездная субсидия для семьи из 3-х человек составит 35 процентов от стоимости жилья, а для больших семей - 40 процентов. Вот только стоимость квадратного метра в данном случае определяет министерство экономразвития, и она составляет 30 тысяч рублей – вдвое меньше, рыночной цены в Новосибирске.

Напомню, - квадратный метр стоит у нас 60 тысяч рублей, а это зарплата среднего новосибирца за полгода. Наверное, прав был остроумный человек, который придумал

ироничный рекламный слоган. "Вы накопили миллион долларов, поздравляю,

теперь вы можете стать участником программы доступное жильё " .

Дом за городом

Сарказм этих слов хорошо понимает и Евгений Иванов, житель Томска, доходчиво объясняющий, почему не может строить (нет денег). Он начинает сюжет о ситуации вТомске и говорит, что выгоднее строить дом за городом. Специалисты убеждают, что расходы на жизнь в таком доме больше, чем в городе.

(послушайте сюжет в рамках передачи)

Екатеринбург готов платить

В Екатеринбурге в среднем квадратный метр жилья сейчас стоит 60 тысяч рублей. Сумма для большинства горожан неподъемная, хотя ипотечное кредитование и долевое строительство становятся всё популярнее. Правда, на рынке есть и уникальные предложения, пока не массовые, но дающие надежду тем, кто хочет обзавестись даже не квартирой, а собственным домом.

«Хочу коттедж, реально ли купить дом за городом, в чем плюсы и минусы таун-хауса?» - темы с подобными названиями постоянно обсуждают на Интернет-форумах Екатеринбурга. Спрос пока превышает предложение – в первую очередь из-за того, что до прошлого года появлялись коттеджные поселки классов "премиум" и "бизнес+", с большими домами и участками по 20-30 соток.

Дом из стиропора

Но ситуация меняется - и вот в Екатеринбурге установлен российский рекорд - двухэтажный жилой дом площадью 160 квадратных метров возвели за 77 часов. Причем, спешки не было, одновременно на площадке работали не более 20 человек, утверждает председатель совета директоров Корпорации «Рай» Алексей Вторушин. Он убеждён, что такие темпы могут стать нормой.

В первый день строительного рекорда рабочие возвели стены первого этажа, на следующий день начали отделывать помещение. Затем возвели стены второго этажа, установили окна и занялись отделкой уже там. На третий день установили крышу и стали готовиться к чистовой отделке. Чтобы за такие короткие сроки качественно построить двухэтажный особняк, использовали технологию скоростного домостроения. Она позволяет быстро возводить теплоэффективное и доступное жилье, - обещает начальник инспекции архитектурно-строительного контроля администрации Екатеринбурга Михаил Волков.

Чудо - дом

По новой технологии под Екатеринбургом возводят целый коттеджный поселок. А стройку первого чудо-здания из пеноблоков в режиме он-лайн показывали в Интернете, так что каждый мог прицениться к новинке. У властей Екатеринбурга свой интерес к подобному строительству - специалисты не исключают, что такие дома будут строить не только для тех, кто может заплатить более 30 тысяч рублей за один квадратный метр, но и для жителей ветхих зданий. В городской администрации разработана отдельная программа для них. Стоимость загородного коттеджа, построенного по быстрым технологиям, ниже, чем квартиры в многоэтажном доме - подчеркивает вице-мэр Екатеринбурга Александр Якоб.

Надо быть проще

Сейчас застройщики Екатеринбурга постепенно переориентируются на коттеджи эконом-класса - таунхаусы площадью около 200 квадратных метров. Когда такие поселки - на 400-500 домов, со всей инфраструктурой и охраной - начнут строить массово, загородный дом станет доступнее, да и банки будут охотнее кредитовать такую недвижимость. Но это – будущее. А пока каждый четвертый клиент, обратившийся в банк за кредитом, рассматривает возможность приобретения загородной недвижимости, но из-за нехватки предложений на рынке, выбирает жилье в городе. Мешает и то, что документы на большинство загородных строений либо вообще не оформлены, либо оформлены с нарушениями.

В Петрозаводске жилищный вопрос – комплексная проблема

Потому что она чревата серьёзными последствиями, вплоть до оттока трудовых ресурсов из Петрозаводска, а затем и вообще вымиранием Петрозаводска, если мы не переломим эту ситуацию, - считает заместитель председателя комитета по вопросам экономики мэрии столицы Карелии Андрей Шевяков.

Он уверен, что нужно создавать условия для строителей и в первую очередь по конкуренции, чтобы привлечь на наш строительный рынок компании из-за пределов республики. Потому что по многим городам России, куда пришли крупные сетевые компании строителей, произошло сразу резкое изменение в сторону снижения цены на жильё.

Озабоченность чиновника городской администрации вполне понятна. По росту цен на жильё Карелия занимает третье место на Северо-Западе страны - за прошлый год стоимость новых квартир в республике выросла на треть, метр стоит 40 тысяч рублей - минимум. Одна из причин этого, полагают в администрации Петрозаводска, - монополия шести местных специализированных организаций.

Конкуренция может сбить цену

Это смешно, никакого монополизма в городе Петрозаводске не существует, - утверждает руководитель одного из главных столичных застройщиков, генеральный директор закрытого акционерного общества «Карелстроймеханизация» Николай Макаров. Надо больше строить и тогда, естественно, будет конкуренция. Никто никого не не пускает. Никто не идёт в Петрозаводск строить. Идут те, кто может случайно получить площадку в центре уплотняющую и заработать деньги. А другие не идут, потому что сегодня 42 тысячи метр квадратный в Петрозаводске в среднем.

В Санкт-Петербурге же - 72. И зачем строителю идти в Петрозаводск, где издержки существенно выше, потому что основные материалы завозят из центра России

По мнению Николая Макарова, главная проблема сегодня - выделение земельных участков под новое жильё. Она возникла после принятия республиканского закона о передаче полномочий по выделению земли правительству (раньше этим занимался город). А сейчас общего языка никак не могут найти Минприроды с городом, город с Минприроды. В ряде случаев мешают эти площадки получать некоторые недобросовестные, так скажем, товарищи.

Нужен ли единый государственный застройщик

Отсутствие достаточного количества земли под застройку действительно сказывается на объёмах нового жилья, соглашаются в Петрозаводской мэрии. Тормозом является также и неразвитая инфраструктура на выделяемых под строительство площадках. Все проводимые инженерные сети, транспортные коммуникации приходится оплачивать строителям. А в конечном счёте, эти расходы вбиваются в цену квадратного метра, за который платит покупатель квартиры. Заместитель председателя комитета по вопросам экономики городской администрации Андрей Шевяков уверен, самое неотложное на сегодня – это аккумулировано прокладывать все эти сети, чтобы это снизило серьёзным образом нагрузку на застройщиков. А ещё лучше создать организацию, корпорацию, которая будет заниматься аккумулированием этих средств, в т.ч. и бюджетных, и заниматься этим строительством.

В Германии квадратный метр дешевле

Слушая эти материалы, я всё время сравнивал российские цены на жильё с немецкими и пришёл к неожиданному для себя выводу – в Германии квадратный метр получается дешевле. Средняя стоимость 3-х комнатной квартиры в старом районе восточного Берлина 220 тысяч евро. Причина относительной дешевизны жилья в том, что ипотечные кредиты выгодны, скажем, сейчас 4,5 процента на десять лет. А кроме того государство всегда поддерживало налоговыми льготами, кредитами и субсидиями тех, кто покупал квартиры для себя и для сдачи внаём. Правда, тем не менее, большинство по-прежнему живёт в съёмных квартирах, хотя и может себе позволить покупку жилья. Одно из объяснений этого парадокса в том, что в стране нет традиции продавать свою квартиру, тем более, свой дом. Т.е., немец, обычно, если уж покупает жильё, так на всю жизнь. А это сегодня редко возможно, кто знает, где тебе завтра предложат работу.