Almanya'da Milenyum kuşağının ev alması zorlaştı

Almanya'da konut sahibi olma imkânı son 40 yılda belirgin şekilde azaldı. Vatandaşların kendi dört duvarına sahip olmasının önündeki başlıca engel ise kredi faizlerindeki artıştan çok öz sermaye birikiminin zorlaşması oldu.

Kiel merkezli Dünya Ekonomisi Enstitüsü'nün (IfW) hazırladığı Almanya Emlak Endeksi (GREIX) raporuna göre, 1980'den bu yana Alman şehirlerinde konut alabilmek için biriktirilmesi gereken öz sermaye, yani peşinat payı yaklaşık iki katına çıktı.

Son 10 yılda gayrimenkul satın almak isteyen Milenyum kuşağı üyeleri, gerekli öz sermayeyi biriktirmek için ortalama 14 yıl kadar tasarruf etmek zorunda. Bu süreç, Almanya'da doğum oranlarının yüksek olduğu ve "Baby Boomer" olarak anılan, 1946-1965 kuşağının ihtiyaç duyduğunun iki katı.

Araştırmacılar, raporu hazırlarken 1980'den 2024'e kadar gayrimenkul fiyatlarını, ipotek koşullarını, hane halkı gelirlerini ve yan giderleri analiz etti. Buna göre, 1980'lerde bir dairenin finansmanı için yıllık hane halkı geliri toplamının ortalama yaklaşık 1,7 katı yeterliyken bugün bu 3 yıllık gelirden fazlasına yükseldi.

Müstakil ev kredisi alabilmek için de 1980'lerde yıllık gelirin ortalama 3,6 katı seviyesinde öz sermaye talep edilirken bugün bu 5 katına yükselmiş durumda. Bunun temel nedeni, son 10 yıldaki fiyat patlaması ile emlak alım vergilerindeki belirgin artışlar oldu.

İpotek oranı sabit ama öz sermaye ihtiyacı patladı

IfW'ın Almanya Emlak Endeksi (GREIX) Proje Yöneticisi ve araştırmanın hazırlayıcılarından Jonas Zdrzalek, "Bugün gelirin yüzde 20'si gibi gerçekçi bir tasarruf oranıyla hanelerin gerekli öz sermayeyi yani peşinatı biriktirmesi içinyaklaşık 14 yıl tasarruf etmesi gerekiyor. Bu, 1980'lerdeki sürenin iki katı" dedi.

Öte yandan gayrimenkul fiyatlarındaki belirgin artışa rağmen mevcut kredi yükü bugün 80'li yıllara göre çok da büyük artış göstermedi. Doğum oranının yüksek olduğu Baby Boomer kuşağındakiler kendilerine daire alırken gelirlerinin yaklaşık yüzde 20'sini ipotek gösterebiliyordu. Milenyum kuşağının ayırması gereken oran ise yüzde 25 oldu.

Aile içi kapital ve varlık transferinin önemi arttı

Araştırmacılar, gerekli öz sermaye miktarındaki artış nedeniyle giderek daha fazla kişinin ev sahibi olmak için aileden bağış ya da mirasa bağımlı hale geldiğine dikkat çekiyor.

Bu arada miras bırakılan gayrimenkullerin payı da artıyor. Uzman Zdrzalek, "Bir hanenin mülk sahibi olmayı başarıp başaramayacağı, giderek aileden finansal destek alabilmesinin mümkün olup olmadığına bağlı hale geliyor" dedi.

Araştırmacılar bunu sadece bir konut piyasası sorunu olarak görmüyor. Bireylerin kendi çabasıyla konut sahibi olmasının bu ölçüde zorlaşması, kuşaklar arası adaletsizlik olarak da görülüyor.

Gayrimenkul edinmedeki engeller azaltılsın

Araştırmacılar, kişilerin konut sahibi olmasının giderek güçleşmesi karşısında gayrimenkul teşviklerinde temel bir reform yapılmasını talep ediyor. Faizle ilgili destek programları ya da aylık kredi yükünü azaltan önlemler onlara göre yetersiz kalıyor. Çünkü bunlar sadece gerekli yüksek öz sermaye sağlamayı başaranlara fayda sağlıyor, bunu başaramayanlara yararı yok.

Uzmanlara göre belirleyici olan, öz sermaye sağlamadaki engellerin azaltılması.

Bu da emlak alım vergisinin belirgin şekilde düşürülmesi ve yıllık emlak vergisinin küçük bir artışla yükseltilmesi şeklindeki bir adımla, kamu bütçesine ilave kalıcı yük getirmeden mümkün olabilir. Böyle bir adımın özellikle genç ve az birikimi olan kişiler için gayrimenkul alımını kolaylaştıracağı savunuluyor.

Almanya'da konut kredisi için bankalar müşterilerden düzenli iş ve gelirini belgelemesini, vergi beyannamesini sunmasını, borcu olmadığını kanıtlamasını, ayrıca diğer yan gider ve bakım harcamalarını ibraz etmesini talep ediyor. Emlak satışına bağlı olarak belirlenen emlak alım vergisi, tapu işlem masrafları, noter giderleri, emlakçı komisyonu gibi külfetli masrafları da müşterinin öz sermayesi yani peşin birikimiyle karşılaması gerekiyor. Çoğu banka buna ilaveten mülk değerinin belli miktarının da peşin gösterilmesini krediye şart koşuyor.

DW /ETO,HS