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Wirtschaft

Die Deutschen sind eine Nation der Mieter - noch

Deutsche Haushalte mieten Wohnraum lieber als ihn zu kaufen. Mit demographischen Veränderungen, niedrigen Hypothekensätzen, flexiblen Krediten und einer differenzierten Einstellung zum Hauseigentum soll sich das ändern.

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Wunschtraum vieler Deutscher: Das Eigenheim

Der durchschnittliche Kaufpreis einer renovierten Eigentumswohnung aus der Vorkriegszeit und mit zwei Schlafzimmern im trendigen Ostberliner Viertel Prenzlauer Berg beträgt 224.000 Euro. Auch wenn das für Berliner Verhältnisse ein gepfefferter Preis ist, ist die typische 80 Quadratmeter große Wohnung ein Schnäppchen im Vergleich zu Wohnungen in anderen europäischen Hauptstädten. Ihr Preis liegt laut Thomas Beyerle, einem Immobilienexperten der Dresdener Bank, weit unter den Wohnraumpreisen in vergleichbaren Stadtbezirken wie Londons mondänem Islington oder New Yorks Künstlerviertel Greenwich Village.

Einfamilienhaus Baustelle

Schaffe, spare, Häusle baue...

Dennoch sind nur 11 Prozent der Berliner Hauseigentümer, selbst trotz der niedrigen Hypothekensätze, die seit dem Hoch von acht Prozent im Jahr 1995 in den vergangenen zehn Jahren nur 4,5 Prozent betrugen. Abgesehen von hohen Mieten in gediegenen Gegenden wie Prenzlauer Berg, Sachsenhausen in Frankfurt am Main und Schwabing in München ist Deutschland das einzige europäische Land, in dem der Wohnungsmarkt in den vergangenen zehn Jahren stagnierte.

Deutschland, Land der Mieter

In städtischen Ballungszentren – Frankfurt, München, Hamburg, Stuttgart, Köln und Leipzig – mieten Haushalte fünf Mal öfter Wohnraum als ihn zu kaufen. Damit drücken sie Deutschlands Wohneigentumsquote auf 43 Prozent, die niedrigste in der ganzen EU, nimmt man die neuen Mitglieder im Osten aus. Laut EU-Statistikbehörde Eurostat weist Spanien mit 82 Prozent die höchste Quote auf, gefolgt von Irland, Italien und Britannien.

Doch sind die Deutschen berüchtigte Sparer und sogar der Erschwinglichkeits-Index der Deutschen Bank – der Anteil der monatlichen Hypothekenzahlungen am verfügbaren Haushaltseinkommen – ist seit 1975 gestiegen. Zusätzlich wären 80 Prozent der Deutschen laut einer Umfrage von Infratest lieber Hauseigentümer als Mieter. Warum kaufen sie dann nicht?

Der Zweite Weltkrieg und deutsche Wohngewohnheiten

Dresdner Plattenbauten

Die Masse machts: Billige Mieten in Deutschland

Das alte Sprichwort, einmal Mieter, immer Mieter, ist in Deutschland fester verankert als anderswo. Teilweise sei daran das Erbe des Zweiten Weltkriegs schuld, als alliierte Bomber aus Deutschlands Städten Schuttwüsten gemacht hätten, erklärt Tobias Just, ein führender und auf Immobilien spezialisierter Volkswirt bei der Deutschen Bank. "Der akute Wohnraummangel hielt bis in die 1970er Jahre an, so dass Wohnblocks und Mehrfamilienhäuser sehr rasch zunahmen", sagt Just und fügt hinzu, dass Mieten historisch gesehen weitaus attraktiver sei als Kaufen. "Obwohl eine hohe Nachfrage die Preise hoch trieb, blieben die Mieten stabil und erschwinglich. Dass der Vermieter oft die Stadt oder irgendeine öffentliche Einrichtung war, bedeutete, dass die Mieten praktisch subventioniert wurden – unter den Marktwert."

Billige Mieten

Die durchschnittliche Miete für eine moderne, neue Wohnung beträgt in Deutschland nur sieben Euro pro Quadratmeter, auch wenn die Mieten in Wachstumsregionen um größere Stadtzentren im Westen sowie Brandenburg und Leipzig im Osten im Vergleich dazu höher sind. Das kann man verdammt günstig nennen.

Aber die Mietsubventionen und Schonung der Mieter haben in den letzten vier Jahren durch Hartz IV, die Sozial- und Arbeitsmarkreformen der Regierungen, nachgelassen. Nach einer Schätzung der Dresdener Bank werden in den nächsten zehn Jahren 10.000 Mieterhaushalte die Gelegenheit bekommen, ihre Wohnung zu kaufen. "Mieter sollten sich besonders mit Hinblick auf ihre Altersvorsorge ernsthaft mit der Möglichkeit auseinandersetzen, die eigenen vier Wände zu besitzen. Denn wenn sie es nicht tun, riskieren sie, dass ein neuer Vermieter das Recht hat, selbst in die Wohnung einzuziehen", sagt Beyerle.

Die demographischen Veränderungen beeinflussen den Mietermarkt

Immobilienexperten gehen ebenfalls davon aus, dass die Wohneigentumsquote schon wegen der demographischen Veränderungen ansteigen wird: Die Kriegsgeneration, die die meisten Mieter stellt, stirbt aus. Unter den Babyboomern mittleren Alters sind 60 Prozent Hauseigentümer und favorisieren ein vorstädtisches Reihenhaus mit Garten und weißem Lattenzaun.

Subventionen Steuer Eigenheim Reihenhaus p178

Unerschwinglich?

"Die 20- bis 40-Jährigen hat eine strenge Kreditvergabe vom Heimeigentum abgeschreckt. Aber auch das ändert sich", sagt Just von der Deutschen Bank: "Viele junge Leute in Deutschland können es sich nicht leisten, eine 30-prozentige Vorauszahlung für den Kauf eines Eigenheimes zu bezahlen. Im Vereinigten Königreich und besonders in den Niederlanden werben Banken dagegen aggressiv um diese junge Gruppe mit geringem Eigenkapital und bieten ihnen sogar eine bis zu 100-prozentige Finanzierung an", erklärt er. "Deutsche Banken sind nicht so weit gegangen, aber sie versuchen flexiblere Hypothekenangebote als die Konkurrenz zu bieten."

Für jedes Alter das richtige Zuhause

Obwohl die Preise für Wohneigentum in Deutschland stabil geblieben seien, bedeutete das nicht, dass sie günstig seien, sagt Bernd Katzenstein, Sprecher des Deutschen Institutes für Altersvorsorge. "Ein durchschnittliches Haus oder eine Wohnung würde in den USA etwa das Zwei- oder Dreifache des jährlichen Nettoeinkommens kosten. In Deutschland aber ist Land so teuer, dass das Durchschnittshaus hier sechs Mal so viel kostet", erläutert er.

Zusätzlich hätten Deutsche eine andere Einstellung zum Erwerb von Wohneigentum als Amerikaner. "In den USA ist ein Haus eine Ware", sagt Katzenstein. "Als Single kauft man seine erste Wohnung und dann, wenn man als Paar zusammenwohnt, eine größere. Wenn man Kinder hat, steigt man auf ein Haus um und zieht später, wenn die Kinder ausgezogen sind, in eine Eigentumswohnung um." Für Deutsche sei ein Haus dagegen etwas für das ganze Leben: "Daher bringen sie ihre ganze Seele und einen Haufen Kapital in dieses eine Haus ein. Die Deutschen haben nicht gelernt, dass Häuser einen Wiederverkaufswert haben." Immobilienexperte Beyerle aber stellt fest, dass die Idee der so genannten "Lebensabschnittsimmobilien" – ein für jedes Alter passende Heim – unter einer jüngeren, mobileren Generation zunähme. "Die Wohneigentumsquoten werden nicht in die Höhe schnellen, aber sie werden steigen".

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