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Ostmitteleuropa

"Tschechen schauen nicht so genau auf den Heller wie die Deutschen"

– Gespräch mit Objektentwickler aus München, der nach zehn Jahren in Prag Marktführer ist

Prag, 14.2.2002, PRAGER ZEITUNG, deutsch

Die (unter deutscher Leitung stehende – MD) Firma Lettenmayer & Partner ist seit gut zehn Jahren auf dem tschechischen Immobilienmarkt vertreten. Dabei versteht sich das Unternehmen nicht als Vermittler von Immobilien, sondern mehr als Objektentwickler, der seinen Kunden einen Rundumservice bei der Realisierung von Großprojekten bietet. Die Prager Zeitung sprach mit dem Inhaber Hermann Lettenmayer.

Frage: Was verstehen Sie unter Objektentwicklung?

Antwort: Wenn man im Duden nachschlägt, findet man keine schlüssige Erklärung für diesen Begriff, deshalb mussten wir diesen für uns definieren, um auf dem tschechischen Markt erfolgreich zu sein. Wir haben unser Konzept landesspezifisch Schritt für Schritt entwickelt, was so zum Beispiel in Deutschland nicht notwendig ist.

Frage: Wie sieht das Konzept aus?

Antwort: Wir suchen selbst exzellente Grundstücke für unseren Bedarf aus, dabei prüfen wir die künftigen Entwicklungs- und Bebauungschancen und kaufen nach positiver Einschätzung die Grundstücke. Danach übernehmen wir die Planung vorerst nach unserer Bedarfseinschätzung; parallel dazu nehmen wir Kontakte mit allen kompetenten Partnern auf, also mit Investoren und Mietern. Am wichtigsten dabei ist ein optimaler Branchen-Mix, um die Möglichkeiten und Bedürfnisse aller Beteiligten zusammenzuführen. Die Investoren haben ein absolut auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Paket, welches sie dann von uns käuflich erwerben können.

Frage: Um welche Investoren handelt es sich dabei?

Antwort: Wir haben uns vor allem auf die "grüne Wiese" spezialisiert. Große Einkaufszentren, Hypermärkte, Baumärkte, Factory Outlets und so weiter. Zum Teil sind die Lokalitäten in der ersten Stufe durch uns schon besetzt worden, wie zum Beispiel durch das Olympia Einkaufszentrum, Ahold, Tesco, Giga Sport, Möbel Walther und andere. Wenn also jemand an einem bestimmten Ort ein Autohaus oder einen Fachmarkt errichten will, liefern wir die dazu passende Ergänzungsstrategie inklusive Grundstück.

Frage: Warum haben Sie sich für die grüne Wiese entschieden?

Antwort: Wir sind überzeugt davon. Gerade in der heutigen hektischen Zeit haben viele Kunden keine Lust mehr auf Parkplatzsuche, Staus und Strafzettel. Der Kunde von heute will möglichst schnell und an einem Ort alles erhalten. Zudem entwickelt sich "Kaufen" immer mehr zu einem Erlebnis, bei dem die unterschiedlichen Bedürfnisse befriedigt werden müssen. Fehlende großzügige Innenstadtlagen sind sicherlich auch ein Grund hierfür.

Frage: Können Sie ein Beispiel nennen?

Antwort: Sehen Sie, Männer zum Beispiel interessieren sich für andere Dinge als Frauen. Während der Mann lieber durch Elektro- oder Baumärkte schlendert, probieren Frauen doch lieber Kleidungsstücke an. Und die Kinder wollen Computerspiele ausprobieren. Oft kommt es dann zu Konflikten. Ist alles unter einem Dach, hat die ganze Familie etwas davon.

Frage: Gibt es Unterschiede im Kaufverhalten zwischen Tschechen und Deutschen?

Antwort: Ja. Die Handelsstruktur ist noch nicht so ausgefeilt. Viele Tschechen vergleichen nicht nur die Preise. Oft werden Läden bevorzugt, in denen nette Verkäuferinnen oder Verkäufer arbeiten oder solche, bei denen man schon immer eingekauft hat. Im Gegensatz zu den Deutschen, die auf jeden Pfennig achten, lässt der Tscheche auch mal einen Heller auf dem Tresen.

Frage: Wie wird die grüne Wiese von den Tschechen angenommen?

Antwort: Sehr gut. Schauen Sie sich doch die Geschäfte in der Innenstadt an. Wenig Auswahl, schlechter Service und die bekannten Parkplatzprobleme. Auf der grünen Wiese ist dagegen alles überreichlich und optimal vorhanden und das Ganze ist bequem erhältlich. Außerdem sind viele Anbieter im Preis günstiger als in den Innenstädten, und in der Tschechischen Republik ist das Bedürfnis nach schön und modern ausgestatten Ladeneinrichtungen sehr stark ausgeprägt.

Frage: Lohnt es sich in Tschechien auf die grüne Wiese zu setzen?

Antwort: Auf jeden Fall. Wer investieren will, sollte das schleunigst tun. Heute ist hier noch vieles möglich, was in der bestehenden EU überhaupt nicht mehr genehmigt wird. Gerade die Deutschen tun sich schwer mit der Realisierung von Fachmärkten, Factory Outlets und Einkaufszentren auf der grünen Wiese. Die Behörden setzen Grenzen. Tschechien ist in dieser Hinsicht noch investitionsfreundlicher als Deutschland.

Frage: Meinen Sie, dass man noch vor dem EU-Beitritt Tschechiens investieren soll?

Antwort: Absolut. Denn auch hier gilt: Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben. Man muss nämlich bedenken, dass auch hier die Gesetze und Bestimmungen nach und nach harmonisiert werden. Für Investoren und Objektentwickler bedeutet das, dass Genehmigungsverfahren länger dauern werden, oder einige Projekte überhaupt nicht mehr genehmigt werden.

Frage: Gibt es noch andere Gründe, hier zu investieren?

Antwort: Aber natürlich. Schauen Sie sich doch den deutschen beziehungsweise den europäischen Markt an. Der ist schon aufgeteilt. Hier in Tschechien dagegen haben Anleger gute Chancen, noch Gewinne zu machen.

Frage: In welchen Bereichen kann man sich noch etwas Zeit lassen oder wo drängt es noch nicht so?

Antwort: Nobelboutiquen und Spezialgeschäfte für Luxuswaren. Diese wachsen erst. Da laufen Überlegungen, ob man schon heute oder erst in ein paar Jahren präsent sein muss.

Frage: Wo liegt der Vorteil, sich gerade für Ihr Unternehmen zu entscheiden?

Antwort: Zuverlässigkeit und Kompetenz sowie realisierte Vorzeigeobjekte. Die große Auswahl einer Vielzahl bestvorbereiteter Objekte: Speziell Filialunternehmen oder Fachmärkte können sofort flächendeckend in Tschechien starten. Egal ob Handel, Logistik, Industrie oder anderes. Wir kennen den tschechischen und internationalen Markt und haben aufgrund unserer langen Tätigkeit hier viel Erfahrung. Und weil wir alle Objekte zunächst für uns kaufen, müssen wir darauf schauen, unsere Auswahl so zu treffen, dass wir ganz sicher gehen können, dass sich das Objekt in Zukunft rechnen wird.

Frage: Welche Gründe spielen bei Ihrer Kaufentscheidung eine Rolle?

Antwort: Die Standortentscheidung und der Bedarf ist mit Sicherheit am schwierigsten einzuschätzen. Alle unsere Objekte haben Autobahnanschluss. Wichtig ist die optimale Erreichbarkeit, die Infrastruktur und dass die Werbung schnell ins Auge fällt. Außerdem müssen wir ins Kalkül nehmen, welche Zukunftschancen das Projekt hat. Es ist zum Beispiel möglich, dass heute das Grundstück gut und schnell zugänglich ist und morgen eine Umgehungsstraße das Objekt ins Abseits stellt. Außerdem überprüfen wir die Kaufkraft, die Sozialstruktur und so weiter. Jedes Projekt muss sich schließlich lohnen.

Frage: Machen Sie das alles alleine?

Antwort: Nein, das würde bei rund 20 parallel laufenden Entwicklungen und Standorten gar nicht gehen. Wir haben viele Bereiche "outgesourcet", das heißt, wir beschäftigen verschiedene Ingenieurbüros, Advokaten und Architekten als freie Mitarbeiter.

Frage: Welchen Vorteil hat dies?

Antwort: Früher war ich ein Anhänger der "Zentralisierung", um den vermeintlich besseren Überblick zu bewahren. Mittlerweile habe ich aber festgestellt, dass eine teilweise Auslagerung der bessere Weg ist. Wenn zum Beispiel immer nur mit einem Ingenieurbüro zusammengearbeitet wird, würde sich schnell einschläfernde Routine einstellen. Kreativität und Engagement würden verloren gehen. So aber schaffe ich eine Konkurrenzsituation. Will jemand von mir einen Auftrag erhalten, muss er die besseren Konzepte liefern. Das kommt natürlich auch unseren Kunden zugute.

Frage: Gibt es sonst noch Vorteile?

Antwort: Natürlich. Wir suchen uns die Partner vor Ort aus. Denn nur die kennen die örtlichen Gegebenheiten. Es ist für einen Einheimischen immer leichter, mit den Behörden zu verhandeln, als wenn ich zum Beispiel jemanden von Prag nach Brünn schicken würde.

Frage: Sie übernehmen also auch die ganzen Behördengänge?

Antwort: Und nicht nur das! Wir planen, analysieren und nehmen alle Unannehmlichkeiten und Risiken ab. Gerade Investoren, die sich hier nicht so gut auskennen, wären damit überfordert. So hat der Investor eine absolute Sicherheit, was alle rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen angeht. Außerdem kümmern wir uns um die Schaffung der Infrastruktur, wie Strom, Zufahrten und so weiter.

Frage: Wie lange dauert es, bis ein Projekt dem Käufer übergeben werden kann?

Antwort: Unsere Vorarbeit und Auswahl ermöglicht dies kurzfristig. Aber von der ersten Eignungsbeurteilung und Standortbesichtigung bis zur Übergabe vergehen zum Teil fünf Jahre. Zunächst muss das geeignete Grundstück gefunden, dann erworben werden. Zudem müssen wir die Pläne erstellen, die dann schließlich auch genehmigt werden müssen. Von heute auf morgen sind Entwicklungen auf Flächen von 50.000 bis 300.000 Quadratmetern nicht zu realisieren.

Frage: In Tschechien gibt es viele Hypermärkte, in denen fast alles zu haben ist. Billig-Discounter wie zum Beispiel Aldi habe ich hier kaum gesehen?

Antwort: Das liegt daran, dass die Hypermärkte volle Akzeptanz finden und ohnehin schon billig sind. Discounter haben es aufgrund des anderen Kaufverhaltens in Tschechien schwerer als in Deutschland. Denn wie schon gesagt, schauen die meisten Tschechen nicht so genau auf den Heller wie die Deutschen. Bestimmt wird sich das in Zukunft ändern, aber das wird noch ein bisschen dauern, bis sich möglicherweise das absolute "Preisvergleichen" in der tschechischen Bevölkerung durchgesetzt hat.

Frage: Sie wohnen jetzt schon seit einiger Zeit in Prag, wollen Sie wieder zurück nach München?

Antwort: Das Geschäft erfordert die permanente Präsenz. Mir fehlt hier überhaupt nichts. Ich fühle mich in Tschechien und speziell in Prag sehr wohl. Früher bin ich fast jedes Wochenende nach Deutschland gefahren. Heute nur einmal im Monat, um den Kontakt zu meinen Freunden aufrecht zu halten und ein paar Erledigungen, zum Beispiel Rasenmähen zu tätigen. (ykk)

  • Datum 15.02.2002
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