在德国买房,你准备好了吗? | 非常德国 | DW | 26.10.2016
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非常德国

在德国买房,你准备好了吗?

近年来,德国房价涨势不停。无论出手阔绰的中国大基金,还是“想把鸡蛋放在不同篮子里”的投资人,都对德国房地产市场兴趣浓厚。那么在德国投资买房,有哪些亮点?又有哪些需要注意的地方?

(德国之声中文网)"这么低的利率?!不买就是傻瓜",听说德国十年最低房贷利率已跌破0.8%,笔者在北京从事财经工作的友人喊了起来。然而她只听到故事的其中一半:在利率持续走低的同时,德国的房价也在不断上涨。

今年上半年,德国房屋价格同比增长超过了5%,而一些热门大城市的涨幅还要更高。例如在今年第二、第三季度,美因河畔法兰克福已建公寓的价格涨幅达到了近19%。一些金融分析师认为,德国房地产市场已经出现了过热迹象,中期内市场发生大幅调整的风险随之增加。

Köln Kranhäuser Steigende Immobilienpreise (Fotolia/Irina Fischer)

德国科隆莱茵河边的房价,近年来呈直线上涨

来自中国的买家

在德国前首都、莱茵河畔的波恩,一处2017年下半年交工的新楼盘只剩下了最后一套,单价近50万欧元,每平米的售价近4000欧元。据德国房地产门户网站Immobilienscout24统计,这对比三年前类似地段的楼盘,每平米均价上涨了近1300欧元。

不过这和"十年涨7倍"(中国媒体语)的北、上、广、深房价相比,只能算是小巫见大巫。中国国家统计局9月底发布的数据显示,8月份中国70个大中城市新房价格与去年同期相比,最高涨幅达到44.3%。或许正是出于这个原因,一些中国投资者动了在德国买房投资的念头。

"不久前, 一位深圳客户卖了国内两处房产、变现4000多万人民币后,选择在柏林购买多套全新的小公寓",提供房地产开发、企业咨询服务的"德中信"公司投资经理张一凡女士对德国之声说。

她表示,这位客户打算将这些小公寓作为度假屋出租,年投资回报率达到7%,是"很好的海外投资避险行为"。"我判断,不少中国客户抱有这种心理,觉得中国房地产市场已经到了可以出手的点,在海外购置房产,平衡风险。"

从不起眼到大手笔

事实上,中国主权财富基金中国投资有限责任公司(简称"中投)正在德国房地产市场进行大手笔投资。据路透社报道,中投通过收购德国房地产集团BGP,在德国购置了16000套公寓。这些公寓分别位于柏林、科隆、基尔和雷根斯堡,价值近12亿欧元。

证券交易银行Solventis的分析师伦格里希(Ulf van Lengerich)在就此事接受"明镜在线"采访时表示,他估计,未来还将有更多中国投资者参与德国房地产市场,因为"市场供给越来越紧缺了"。

在接受采访时,投资经理张一凡也提到,自2008年以来,该公司客户"在德国不动产方面上的投资年均增长 40%以上"。她说,在2008年以前,中国资本在德国房地产市场上并不起眼,然而这一情况在过去几年发生了变化。

Bauboom in Deutschland (Imago)

在德国柏林(图),有不少新楼盘正在建设中

"根据德国官方的统计数据,2015年德国房地产市场上来自中国的投资已经超过100亿欧元。考虑到本月中投集团出资11亿欧元收购德国房地产集团 BGP,我们可以预期,2016年中资在这一领域投资额有望突破150亿元。"

房子谁都可以买,但是……

中投集团来德国买房,显然不是要自用,也不需要操心普通人买房时的那些琐事。然而对于一些有投资移民意愿的人,在德国买房,还有其他一些值得关注的地方。

首先,在德国买房,并不需要拥有德国当地的居留身份,也就是说,普通的中国居民也可以在德国买房。不过购房与签证不挂钩,也就是说,买了房产,不一定自己能住。其次是房贷问题,如果不在德国居住和工作,目前很难获得德国银行的房贷。

在签证问题上,德国从未像一些南欧国家一样,承诺过买房就给签证,因此也就不存在买房投资移民德国。然而在一些实际领域,两者却并非毫无关系。

德国律师、"德中信"的法务部总监费希讷(Robert Fechner)告诉德国之声,德国居留法中仅有的与投资相关的签证,是依据居留法 21 条第 1款颁发的独立经营签证。依照该法,德国工商会负责对投资者提交的商业计划书进行评估,从创新、就业、盈利能力、持续能力等多方面考量投资行为是否对当地经济有积极影响。当评估结果正面时,会颁发独立经营签证。

"显而易见,买房行为本身不能拉动实体经济的发展,所以德国工商会也不会仅仅因为一位投资者购买了德国不动产,就认为他对当地经济发展有积极影响",费希讷说。但并不能就此说,不动产投资对签证审批结果完全没有影响。他表示,在司法实践中,如果一位中国企业家在德国成立子公司,他所提交的商业计划书内容过硬, 而且如果包含"可信的、与主营业务相关的固定资产投资规划(例如对德国境内仓库、厂房、办公室的具体购买方案)",那么这一商业计划书获得审核机构首肯的机会通常更大一些。

Häuser aus Banknoten (Fotolia/svort)

从今年3月开始,德国银行业收紧了房贷政策

房贷不是谁都可以拿

除了移民问题外,不少人在海外买房投资时,也会考虑贷款问题。在住宅房贷款问题上,德国银行业在过去5年里,态度发生了两次180度大转弯,概括地说是"从严到松,再从松到严"。

房地产金融公司"Hüttig & Rompf"的贷款顾问米歇尔·格克(Michél Geck) 对德国之声说,在2011年前,银行业在房贷方面卡地比较严,毕竟之前美国为首的金融危机也是因为次贷而引起的。此后,很多银行逐渐放松了对签证的要求,"特别是对于中国买家--中国人在这里房子买的多,而且首付比例很高"。

然而今年3月开始,情况再次发生了转变。这位贷款顾问说:"今年3月21日, 住宅房房贷准则(Wohnimmobilienkreditrichtlinie)生效,对银行发放房贷进行管控。"根据新准则,银行要对房贷申请人未来的偿还能力进行更严格的审查。

"在涉及非欧盟区的外国房贷申请人时,如果申请人在德国没有长居身份、住所和工作时,就很难得到房贷。"他表示,据他所知,目前只有两家银行还会向不满足上述条件者发放贷款。"其中一家是上周才放开的,前提是贷款申请人在德国工作,并且房贷账户在德国;另一家目前在房贷方面还比较宽松,但是迟早也会提高门槛"。也就是说,新规出台后,对于在德国没有长居身份和工作岗位而想在这里买房投资的人,理论上要全款买房。"自3月以来,我们所收到的来自海外的问询变得非常少。"

不过格克也表示,最终还是要看"整体的情况"。"我刚刚还和一位中国女客户通过话,她在德国的签证是有固定期限的,她本人出于工作原因也想要在5年后返回中国--这可不是银行愿意听到的消息,然而由于她有一份固定工作而且已经在这里(德国)生活了很多年,因此定期签证对她的影响不太大。"

另外他也表示,发现中国人在买房时的本金比例非常高,即便是在小额房贷的情况下,"很多首付达到50%,银行当然非常愿意看到这一点"。

用多少杠杆更划算?

对于已经在德国生活了十年的华人Daniel而言,这么高的首付比例则是不理性的行为。正在考虑入手在德第二套房产的他,表示自己在考虑零首付,称把钱交给银行而无法用于投资,是不划算的行为。 "要能用多少杠杆,就用多少杠杆。"

Daniel对德国之声说,"目前在德国买房不是最值得投资,回报率远不如踏踏实实拿钱做事业,然而银行不会贷款给我们二三十万创业,却会借这个钱给我们买房子。因为是银行借钱给我,所以我要买,如果是让我用现金买房,我是不会买的"。

不过对于很多德国房地产专家而言,零首付意味着高风险。在很多关于买房的报道以及小贴士中,都推荐至少20%的首付,以及每年至少2%的贷款偿还比例(Tilgung)。毕竟,在首付和偿还比例过低的情况下,当首批贷款(比如十年的固定利率贷款)到期后,将面临一笔非常大的尾款。如果届时银行评估认为所剩尾款高于房屋价值,房主将很难拿到第二笔房贷,对于现金流不是异常充足的普通家庭而言,这时候很容易陷入金融困境,甚至面临房产的强制拍卖。

Sanierungsbedürftige Wohnung in Reichenbach (DW/M. Oeczerkes)

一些老房虽然售价便宜,但维修费用高昂

因此在考虑买房时,中长期的升值空间格外重要。例如,位置偏僻的一栋大别墅虽然看起来很诱人,然而升值空间却可能比闹市区的一套小公寓低很多;此外,房屋未来的维修、管理以及物业费用也应该考虑在内。

给中国投资者的建议

对于有意在德国购置房产的中国投资者,法学出身的张一凡给出了以下建议:

1. 注意价格是否公平。在海外投资房产,最重要的就是通过可信的渠道充分了解市场行情。德国房地产市场上有很多中立评估师,在签订合同前,请评估师对项目进行估值和尽职调查是明智之举。

2. 购房流程的专业性、合法性。例如,在私人交易中,公证人应至少提前7天把合同草案提交买方审阅,让买房有足够的时间来审阅合同条款。相当比例的中国买家因为对语言和法律的不了解而匆忙签下了合同,造成投资损失。需要提醒大家,德国购房合同并非格式条款,买方务必请专业人士审阅合同,确定条款公平合规,专业人士可以从买方利益出发提出建议修改合同。

3. 房产是否能带来稳定的正收益。德国对拮据租客的保护举世闻名,所以华人对德国住宅市场的投资要非常谨慎,对私人租客的信用和支付能力要进行充分评估,多美好的预期回报率也敌不过一个付不出房租的房客。在投资者没有太多时间打理的情况下,建议委托不动产管理公司或者投资商业地产,因为企业租客的信用和支付能力相对更好。

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