Germania: Inflația și războiul alimentează criza locuințelor

Când și-a început mandatul, în 2021, guvernul federal german și-a propus să construiască 400.000 de apartamente noi pe an. Acest obiectiv a fost în mod clar ratat: „Nu mă aștept ca cifra să poată fi atinsă nici în 2023”, a recunoscut Klara Geywitz, ministrul Locuințelor, Dezvoltării Urbane și Construcțiilor, pentru portalul de știri web.de.

O statistică publicată recent arată cât de mare este provocarea. Numărul autorizațiilor de construcție pentru apartamente noi este în scădere. Aproximativ 24.300 de apartamente au fost aprobate în noiembrie 2022, cu 16% mai puține decât în aceeași lună a anului precedent, conform datelor centralizate de Oficiul Federal de Statistică.

Populație în creștere, materiale de construcții lipsă

Populația din Germania a continuat să crească și se află la un maxim istoric de 84,3 milioane de locuitori. În paralel, scăderea activităților de construcții a dus la o penurie record de locuințe. Potrivit unui studiu al institutului de cercetare în construcții ARGE, lipsesc peste 700.000 de apartamente, cel mai mare deficit de locuințe din ultimii 20 de ani.

Motivele deficitului sunt evidente. Pandemia a dus la întreruperi în lanțurile globale de aprovizionare și, ca urmare, la blocaje masive în stocurile de materiale de construcții. Războiul din Ucraina a agravat situația. Atât Ucraina, cât și Rusia sunt printre cei mai mari producători de oțel de construcții și cherestea.

La acestea se adaugă lipsa de noi terenuri pentru construcții, creșterea ratelor dobânzilor, deficitul de muncitori calificați din Germania și, în cele din urmă, un aflux de sute de mii de refugiați din Ucraina și din alte părți, aflați în urgentă căutare a unui acoperiș în orașele Germaniei.

Potrivit Asociației Antreprenorilor Germani de Locuințe și Imobiliare (GdW), situația este mult mai gravă decât recunoaște ministra Geywitz. Într-un răspuns pentru DW, șeful organizației, Axel Gedaschko, estimează că după ce în 2022 au fost finalizate aproximativ 280.000 de apartamente, în 2023 și 2024 numărul acestora ar urma să scadă - în jur de 240.000 și, apoi, doar 214.000. Astfel că, spune reprezentantul GdW, Germania se va confrunta cu o penurie de locuințe pentru cel puțin următorii zece ani.

Mai mulți bătrâni, mai mulți celibatari, birocrație în creștere

Pe lângă crizele suprapuse există și factori demografici. Numărul gospodăriilor din Germania în care locuiește o singură persoană este în continuă creștere. În același timp, populația îmbătrânește. Oamenii în vârstă nu stau doar în casele lor mai mult timp. În lipsa unor alternative accesibile, chiar dacă copiii s-au mutat și partenera / partenerul a murit, ei nu renunță la casele lor, potrivite pentru familii mai numeroase.

Guvernul federal, spune Gedaschko, este departe de a rezolva problema: „Adevărul este că a făcut până acum mult prea puțin pentru a-și atinge propriul obiectiv de locuințe. Constructorii de locuințe au nevoie de o politică pe termen lung, cu un sistem de finanțare fiabil și adecvat”.

O altă problemă cu care se confruntă companiile de construcții este ceea ce David Eberhart de la asociația de locuințe Berlin-Brandenburg BBU numește o reglementare tot mai stufoasă. Adesea, agenții și instituții ale statului cer antreprenorilor evaluări cu standarde contradictorii ale construcțiilor: izolarea fonică și cea de eficiență energetică, de exemplu, necesită uneori izolații diferite. Potrivit lui Eberhart, este un „desiș sălbatic” al birocrației.

Proprietarii vor să facă profit

În ciuda deficitului de locuințe, în Germania există și clădiri goale. În unele regiuni nu există cerere. În alte părți sunt prea scumpe și nu-și găsesc clienți. Potrivit lui Eberhart, închirierea unui apartament nou construit este profitabilă doar începând de la un preț lunar de 13 euro pe metru pătrat. Chiria medie lunară actuală în Germania este de 8,30 euro pe metru pătrat. Pentru diferența de preț este nevoie de subvenții, spune Eberhart.

Soluția ar putea fi mai multe locuințe sociale. Aceasta se face prin subvenționarea de către stat a construcției de apartamente pentru care proprietarii garantează chirii mai mici vreme de 20 până la 25 de ani. Cu toate acestea, numărul locuințelor sociale a scăzut constant în ultimele decenii.

Potrivit Oficiului Federal de Statistică, în 2006 mai existau două milioane din cele trei milioane de locuințe sociale. Acum a rămas doar un milion. Guvernul federal și-a propus ca 100.000 din cele 400.000 de apartamente care urmează să fie construite în fiecare an să fie locuințe sociale. De fapt, potrivit Asociației Chiriașilor din Germania, în 2022 au fost create doar 20.000 de noi unități cu rol social.

50 de miliarde de euro necesari pentru locuințe

Guvernul a subestimat amploarea problemei, este de părere Dietmar Walberg, director general al institutului ARGE, convins că, până la urmă, totul e o chestiune de bani. „Dacă vor să construiască 400.000 de case pe an, dintre care 100.000 ar trebui să fie subvenționate, atunci trebuie să umble adânc în buzunare”.

Conform calculelor lui Walberg, metrul pătrat construit costă în jur de 5.000 de euro, iar cel puțin 2.000 de euro din aceștia ar trebui subvenționați, pentru a face locuințele accesibile. Directorul ARGE se numără printre cei care cer guvernului să înființeze un fond special pentru locuințe, în valoare de 50 de miliarde de euro, comparabil cu fondul special de 100 de miliarde de euro pe care cancelarul Scholz l-a promis armatei federale (Bundeswehr) după atacul rusesc asupra Ucrainei.

Asociațiile de chiriași sunt de acord cu această cerere. În opinia lor, Guvernul ar putea face mai mult pentru a crea noi locuințe sociale. De exemplu, să permită schimbarea destinației unor imobile comerciale în spații de locuit. Sau să se asigure că standardele pentru deținerea de locuințe sociale rămân nemodificate pentru mai mult timp.

Investitorii fac profit pe baza subvențiilor

„Este o mare problemă în Germania. Plafonul prețului de închiriere este valabil doar pentru o perioadă limitată de timp. Când aceasta expiră, apartamentul intră pe piața liberă și poate fi folosit pentru a obține profit”, a explicat pentru DW Jutta Hartmann, purtătoarea de cuvânt a Asociației Chiriașilor din Germania.

Aceasta înseamnă că dezvoltatorii primesc subvenții de stat pentru a crea locuințe sociale dar își pot face calcule că după 20 de ani vor obține și profit pe proprietate. „Subiectul locuințe sociale a fost neglijat de ani de zile”, comentează Hartmann. „Se pare că nu a existat niciun interes politic în schimbarea legilor sau în a face locuințele sociale mai atractive pentru investitori”.

Singura schimbare din guvernarea actuală este crearea Ministerului pentru Construcții și Locuințe. Este pentru prima dată din 1998 când un Guvern federal a dedicat un resort separat acestui subiect.

Protecția climei crește prețurile, pe spinarea chiriașilor

Cum pot fi, însă, reconciliate obiectivele ambițioase ale Guvernului privind construcția de locuințe cu obiectivele la fel de ambițioase de protecție a climei? Ministra Geywitz a anunțat luna trecută că statul va pune la dispoziție, anual, 750 de milioane de euro pentru construcții ecologice. Mai multe asociații de locuințe au criticat această cifră și spun că ar fi ridicol de scăzută, pe o piață care necesită investiții de zeci de miliarde de euro în construcții în fiecare an.

Proprietarii, între timp, au descoperit că izolarea caselor mai vechi le poate aduce bani frumoși - pentru că nu trebuie să plătească ei înșiși. „Din punctul de vedere al chiriașilor, fiecare renovare ecologică a unei clădiri înseamnă automat o creștere a chiriei”, spune Jutta Hartmann. „Legea germană a chiriei face acest lucru posibil. Dacă un proprietar își renovează clădirea, el poate transfera toate costurile chiriașilor. Nu este corect ca o parte a populației să suporte, în esență, povara financiară a modernizării ecologice". Iar Guvernul federal chiar nu a conștientizat încă existența acestei probleme, conchide Dietmar Walberg de la institutul de cercetare a construcțiilor.