Spanyol Ancam Terapkan Pajak Properti ke Orang Asing

Pasar real estat Spanyol sedang mengalami ledakan besar. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2024, harga properti naik rata-rata 9%, menurut Indeks Harga Rumah dari badan statistik INE.

Rata-rata harga properti telah berlipat ganda selama dekade terakhir, menandai pemulihan yang sangat disambut baik setelah keruntuhan perbankan dan real estat dalam krisis keuangan 2008-2009.

Krisis saat itu yang dipicu oleh pembangunan berlebihan dan spekulasi properti selama bertahun-tahun ini memengaruhi Spanyol dan memaksa negara itu mencari dana talangan €100 miliar (sekitar Rp1,6 kuadriliun) dari Uni Eropa (UE) untuk menstabilkan sektor perbankan.

Ayo berlangganan gratis newsletter mingguan Wednesday Bite. Recharge pengetahuanmu di tengah minggu, biar topik obrolan makin seru! 

Sekarang, lonjakan harga rumah dan sewa memicu kembali kekhawatiran atas keterjangkauan harga hunian. Sebuah laporan Juli lalu oleh platform real estat Idealista mengungkapkan bahwa harga sewa di Madrid dan Barcelona melonjak masing-masing sebesar 25% dan 33% selama lima tahun terakhir.

Masalah ini kemudian dipolitisasi, memicu keresahan publik dan protes massa di seluruh kota besar Spanyol. Perdana Menteri Pedro Sanchez pun mengusulkan tindakan kontroversial: pajak 100% atas pembelian properti oleh warga negara non-UE tanpa tempat tinggal di Spanyol. Sanchez berpendapat  kebijakan ini akan mengekang spekulasi di pasar real estat.

Harga properti dipengaruhi spekulan?

Namun, para kritikus mempertanyakan apakah langkah tersebut akan mengatasi kekurangan perumahan di Spanyol atau meningkatkan keterjangkauan harga rumah bagi penduduk setempat karena kecilnya jumlah spekulan.

Mark Stücklin, yang mengelola situs web Spanish Property Insight, mengatakan "tidak ada spekulan di pasar properti Spanyol." Mengutip biaya transaksi yang tinggi, birokrasi, dan kendala lain yang dihadapi pembeli properti, Stücklin mengatakan kepada DW: "Anda tidak dapat menghasilkan uang dari properti di Spanyol ." 

Biaya transaksi itu biasanya 10-15% dari harga pembelian, sementara besaran Pajak Keuntungan Modal hingga 24% atas setiap keuntungan dibayarkan saat rumah dijual. Spanyol juga terkenal dengan catatan perencanaan yang ketinggalan zaman, dengan banyaknya properti tidak terdaftar dan modifikasi ilegal pada sejumlah properti. Masalah ini bisa menyebabkan sengketa hukum rumit yang membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk diselesaikan.

Pembeli asing menaikkan harga properti

Meskipun jumlah spekulan mungkin tidak besar, permintaan properti Spanyol dari orang asing telah meningkat tajam sejak pandemi COVID-19, menurut laporan oleh pemberi pinjaman terbesar ketiga di Spanyol, Caixa Bank.

Hampir seperlima rumah yang terjual dalam 12 bulan menjelang akhir kuartal ketiga tahun 2024 dibeli oleh orang asing - total 125.857 properti, kata laporan itu, mengutip data dari Kementerian Perumahan dan Agenda Perkotaan (MIVAU).

"Tidak diragukan lagi bahwa permintaan asing adalah pilar mendasar dalam menjelaskan kekuatan permintaan perumahan," kata ekonom utama Caixa Bank Judit Montoriol Garriga. "Sebagian besar permintaan ini berasal dari orang asing yang tinggal di Spanyol, yang jumlahnya telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir dengan masuknya imigran ke negara kita." 

Montoriol Garriga mencatat bahwa mereka kebanyakan berasal dari Inggris, Jerman, Belanda, Belgia, dan Prancis, yang cenderung membeli rumah liburan di daerah wisata di sepanjang garis pantai Mediterania dan di Kepulauan Canary atau Balearic. Sebaliknya, orang asing residen terutama membeli di daerah perkotaan.

Populasi di kota-kota pesisir seperti Valencia dan Alicante, serta Madrid dan Barcelona tumbuh pesat tapi ketersediaan properti terbatas. Stücklin mengatakan bahwa kontrol sewa, yang diperkenalkan di Barcelona Maret lalu, membantu "menstabilkan harga tetapi pasokan telah anjlok."

Sewa juga telah didorong naik oleh kontrak jangka pendek, melalui platform penyewaan rumah seperti Airbnb, yang sebagian besar ditawarkan kepada wisatawan. Beberapa daerah telah membatasi penyewaan jangka pendek. Pemerintah Mallorca mengancam denda sebesar €80.000 bagi siapa saja yang menyewakan properti secara ilegal kepada turis.

Upaya negara lain hambat pembeli asing

Sampai saat ini, Sri Lanka diyakini sebagai satu-satunya negara yang memberlakukan pajak 100% atas kepemilikan properti asing. Pungutan tersebut secara efektif membunuh minat asing di negara pulau Samudra India itu.

Negara lain memberlakukan tindakan yang tidak terlalu berat. Singapura, misalnya, mengenakan pajak tambahan sebesar 15% kepada pembeli asing, yang selanjutnya ditingkatkan menjadi 60% untuk beberapa jenis properti tahun lalu. Saat ini, pajak tersebut merupakan pajak tertinggi atas kepemilikan properti asing di dunia. 

Hong Kong mengenakan bea meterai tambahan sebesar 15% kepada pembeli asing, sementara Kanada melarang sementara orang asing nonresiden untuk membeli properti hunian, di tengah panasnya pasar properti.

Swiss menerapkan kuota tahunan untuk berapa banyak rumah yang dapat dijual kepada warga negara asing nonresiden. Di Denmark, sebelum membeli, warga negara asing perlu persetujuan pemerintah, yang biasanya hanya diberikan untuk tempat tinggal utama atau properti untuk keperluan bisnis.

"Hari-hari menghasilkan uang dengan cepat dari pembelian properti spekulatif telah berlalu karena peraturan dan pembatasan yang berlaku di banyak pasar ini," kata Kate Everett-Allen, kepala penelitian perumahan Eropa di konsultan real estat Knight Frank yang berbasis di London, kepada DW. Negara lainnya juga kemukinan akan menerapkan peraturan serupa, karena banyak pemerintah menghadapi tingginya utang publik.

Diadaptasi dari artikel DW berbahasa Inggris