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经济纵横

中国房产市场即将崩盘?

各大评级机构不仅仅瞄上了欧元国家,中国的房地产市场最近也被标准普尔和穆迪降到了“负面评价”,加剧了人们对于泡沫破裂的担心。崩盘只是一个时间问题吗?

Pedestrians walk past high-end residential and office buildings in Beijing Thursday April 12, 2007. Beijing authorities plan to introduce a system of bidding for contracts to build low-cost housing in the city. The move is aimed at reducing prices for residential property, which have sky-rocketed in the city in recent years. (AP Photo/Greg Baker)

在过去几年里,"房地产泡沫"绝对是财经媒体最常用的一个词,尤其是当人们谈到美国,西班牙和爱尔兰的时候。不过最近以来,这个词也越来越多地和中国扯上了关系。过热的房地产市场什么时候会出现泡沫?对中国相当了解的经济问题专家马库斯·陶伯(Markus Taube)认为巨大的泡沫只有在以下情况下才会产生,

"地产价格极高,超过了中期内合理的租金收益。"

杭州、深圳、上海和北京绝对就是这样的情况。这些城市里的每平方米住宅价格在2008年到2010年翻了一倍还多。其他城市的房产价格也迅速上涨。根据德意志银行研究机构的调查,中国平均住宅价格在2009年上涨25%,2010年的涨幅也达到了18%。

为了减少金融危机带来的影响,中国政府在2009年出台金额高达4万亿元人民币的刺激经济计划。其中大部分资金流向房产领域,并带动了建筑业。德意志银行中国专家迪克(Steffen Dyck)表示,该行业对中国经济的重要性,从这里可见一斑,

"从就业角度来看,建筑业创造了15%到20%的就业岗位。"

目前,购房已经成为中国的一项"全民运动"。很多中国人购买第二套,乃至第三套房子,并坚信这些房子还会升值。专家估计,可能有高达6400万套住宅处于空置状态。他们警告称,这个状态与2007年美国地产泡沫破裂之前的情况非常相似。当时美国也几乎没有人相信房子的价格也会有下跌的一天。不过,德国杜伊斯堡大学的陶伯教授的看法有所不同。他认为中美两国的情况根本没有可比性,

"美国次贷危机的情况很不一样。那里的购房贷款真的已经泛滥到街上每个路人都可以(买房子)的地步。中国的房产市场更为健康。"

迪克在德意志银行的一份分析报告中写道,与美国人不同的是,中国人的储蓄率几乎全球最高,因此中国人买房钱中的大部分都是自有资金。也就是说,如果房产泡沫破裂的话,银行业的呆账问题不会过于严重。但建筑行业和个人消费会遭受沉重打击,

"另一个受到影响的重要方面是地方政府的收入。许多地方政府收入的一大部分是通过向地产开发商出售土地获得的。在有些省份,高达地方财政收入的40%。"

不过,中央政府已经对此拿出了对策,今后四年内将新造3600万套住宅。陶伯教授表示,

"也就是以其人之道还治其人之身。"

北京政府希望通过这一耗资庞大的投资项目,打压房产建筑业的投机空间,同时避免地方政府财政收入枯竭,使得地方负债到了无法控制的地步。

这还不是中国不会出现房产泡沫的唯一理由,陶伯教授认为,

"我们看到,中国的房地产泡沫具有很强的地域性。这意味着,有几个城市目前情况比较极端,而大部分地区仍处于基本可以控制的范畴之中。此外,半年以来中国政府所采取的最厉害的(调控)措施已经开始展现效果。"

这些措施中包括提高贷款利息。比如购买第二套住宅的贷款利息超过30%。自有资金的门槛也提高了,想买第三套房的人必须准备更多的首付,而同时贷款利息也会上涨。

这些措施导致4月份中国房产价格比去年同期下跌几乎5%。根据中国统计部门的数字,5月份房产价格上涨的城市数量比上个月有所减少。

作者:张丹红 编译:石涛

责编:叶宣

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