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经济纵横

专访:中国楼市怎么了?

楼市降温,中国政府忙着给房贷松绑;一二线城市房价火爆上涨,十来个市政府又接连推出、重启包括收紧房贷在内的限购令。中国楼市怎么了?政府朝令夕改又为何?本台记者采访了华东理工大学商学院经济学系副教授沈凌博士。

德国之声:中国指数研究院近日公布,9月份,中国百城价格指数同比、环比连续14个月双涨,同比涨幅达16.64%。国庆节前后,不但北京、天津出台严格的楼市限购政策,包括成都、郑州、济南、武汉四个省会城市以及苏州、无锡、合肥在内的多个所谓二线城市都公布了限购令。您认为一线、甚至二三线城市这一波房价猛涨最大推手是什么?

沈凌:这里有长期和短期因素。短期来看,中国目前经济不好,大量盈余资本想要寻找合适的地方,而去年中国股市经历大量起伏,因此很多资本不再考虑这条路,继而转向楼市。去年底开始,限购政策放松,开始要去库存,资本因此认为这是一个比较安全的、政策允许的避风港。从长期来看,之所以楼市被资本看中,是因为大部分老百姓以及经济界认为中国经济还是有增长潜力,认为房价、尤其是一线城市的房价仍然是安全的,有利可图的。

德国之声:可不可以把现在的楼市猛涨看作一种投机?

沈凌:如果看短期因素,可以认为这是一种投机,因为资本没有地方去,所以选择楼市。从长期看,这么多资本愿意进入楼市并长期持有,是因为看好中国经济的长期增长,从这个角度看,也是一种投资行为。这次楼市上涨的顺序是一线城市首先上涨,其中又首先是深圳。而深圳是中国整体经济不太好的情况下,转型比较成功的区域。从经济活跃度、创新程度等看深圳应该是一线城市中表现最好的,所以房价也是从深圳猛涨起来的。资本进入楼市因此也不是盲目投机,也有投资成分在里面。

德国之声:这波房价上涨潮是否也和国家今年放松银行信贷有关?

沈凌:是,短期来看,为中国政府在信贷上松绑,想刺激经济,保住GDP不要下滑得非常厉害。这也可以看出资本供给大于需求,大量资本找不到出路。

德国之声:而大量资本涌入楼市,造成房价猛涨后,政府是不是又发现不妥,所以现在又出台了限购政策?

沈凌:是,我们那天开玩笑说,我们今年在楼市经历的政策非常像去年在股市经历的。股市已开始也是得到国家政策肯定和刺激,涨起来一段时间后,政府突然发觉有危险了。国庆期间10来个城市重新出现限购,可以被看作是政策的转向。政府的政策可以说是朝令夕改,变化太快。其实它应该有一定的预见性。

其实这些限购政策上次都用过,也看见过它的效果。从短期来看是有效果,对房价是有明显抑制,但长期来看没有用,以前所做的短期限制只要一放松,需求爆发出来仍然会爆发性上涨,把以前没有涨的补回来。从市场经济角度来看,价格不应作为政府调控的目标。因为价格是资源配置的信号,把信号掩盖了就是中国成语里说的掩耳盗铃。现在大家只是盯着价格信号,忘记了背后决定价格的其实是资源配置。中国有句话叫京沪永远涨,为什么?这正是制度造成的。所有最好的公共资源都是配置在一线城市北京上海:最好的大学,最好的医疗,最好的社会保障。如果公共资源都集中在大城市,想让房价不涨,的确是很难。

China Shanghai Skyline Jin Mao Tower (Imago/Arnulf Hettrich)

京沪等一线城市聚集了中国最好的公共资源

德国之声:对二线城市的限购令,有人解读这是饥饿营销,只是想限制交易量,不是想让房价降。您怎么看?

沈凌:这只是一种解读,但背后是有一定道理的。因为中国的土地市场是垄断型的,卖方只有一家--政府,地方政府为了维护自己的长期收入,肯定有这样的想法。比如,只有上海的土地卖出去才归上海政府,如果把资源配置放到苏州去,虽然可以有利于抑制房价,拉近地区差价,但这个政策对上海政府没有好处,所以它不会去做。所以,如果想调控房价,政府最新喜欢做的不是增加供给,不是把公共资源平均化配置,而是抑制需求。如果抑制了需求,短时间房价上涨过快的趋势被抑制住,那么就可以作为政绩向上面报告,可以完成上级交给的任务。所以抑制需求短期虽然有效,但长期而言无法改变供给需求失和,资源配置失和。

德国之声:也有乐观估计认为限购令出台可以将资金引向第三四线城市,推动那里的去库存目标。这样看来这样的估计是不是太乐观?

沈凌:资金流向三四线城市前提条件是整体供小于求,但从房地产十几年的发展来看,并不存在供小于求的问题。这也是三四线城市下一个阶段会出现与一二线城市大的分化所在。不动产和其它产业一样,一开始可能是供小于求,等产量上去了,供大于求了,消费者就会选择,最后优秀的才会保持下来。在房地产市场,优秀产品的供给是受局限的,也就在局限在北京上海这些一线城市,或者苏州杭州这些二线城市。特别是因为中国还有户口的限制。整体来看,供求关系的平衡已经慢慢形成。东北是一个很好的例子。这两年东北的房价和经济表现是非常匹配的。它的经济在衰退,人口在流出,所以这波房价上涨也没东北什么事儿。中国有一个特色,住房拥有率超过80%。绝大多数人已经是有房子的。

德国之声:中国出台的二胎政策会不会对房价产生影响?

沈凌:影响是很大的。人口是决定一个区域不动产的最大的因素,如果人口流入一个地区,那么那个地区的不动产价格会上涨。开放二胎政策至少会对一线城市的不动产需求产生积极影响。不过对这一轮的房价上涨,二胎政策不是主要影响因素。

China Wohnbauten in Yinchuan (picture-alliance/dpa/Photoshot)

三四线城市面临巨大的去库存压力。

德国之声:也有人将中国的房地产泡沫与日本当年的情况作比较,您认为有无可比性?

沈凌:经济学上对泡沫的定义还没有统一认识。很多人开玩笑说,泡沫只能是破了后才知道。中国和日本有很多相似点,也有很多不同点。中国和日美等发达国家最大的区别就是我们有户口限制以及对公共物品的不均衡分配。上海一个车牌可以拍到7、8万,因为是有限的使用权,中国一线城市房价的一部分价值就类似于车牌,代表在一线城市的居住权。这个居住权在美国、日本是不存在的,任何人都可以移民到东京、纽约。但中国有。如果想要享受复旦大学低的升学线,就必须要有上海户口。所以居住权是有含金量的。如果这种权力一直存在的话,可以预计那些地方的房价很难下跌。

德国之声:回到开头所说9月百城房价同比上涨16%以上这一情况,这次房价上涨和以往有什么不同?

沈凌:最大的特点是两极分化趋势明显。到目前为止,我们还没有看见三四线城市跟上,主要还是在一二线城市。

德国之声:从工资水平发展来看,现在的房价有多大合理性,人们还有多大承受力?

沈凌:从静态来看,中国的房价收入比,特别是一线城市跟发达国家没法比,是他们的三四倍。但从动态来看,房价收入比会根据收入的增长跌下来。这么多资金涌入楼市中,因为对中国经济的预期还是比较好,预期6-7%的增速还能保持10年,15年。如果收入今年5万,明年5万5,后年6万,如果有这样的预期,目前看来比发达国家高很多的房价收入比,实际上并不一定高出多少。如果跟政府讲的一样,能够保证中高速增长20,30年,哪怕20倍的房价收入比我也不觉得高。但是,如果悲观一点,如果认为中国在今后5年会进入一个更加糟糕的状态,甚至会出现韩国在90年代末或者东南亚90年代末那样的危机的话,现在房价收入比就太高,肯定会有泡沫。

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