1. Inhalt
  2. Navigation
  3. Weitere Inhalte
  4. Metanavigation
  5. Suche
  6. Choose from 30 Languages

Экономика

Московская недвижимость: неприятные рекорды

За девять месяцев этого года в Москве достроено более 1 млн квадратных метров офисных помещений - больше, чем за весь 2013 год. Однако значительная часть из них пустует.

"К концу сентября в Москве спрос на качественные офисы составил лишь 40 процентов от построенных площадей, - говорит партнер компании Knight Frank Хайко Давидс. - И в эту статистику также входит перезаключение договоров в старых офисах, то есть реальный новый спрос еще ниже".

Ситуация на рынке такова, что работающие в российской столице крупнейшие международные консалтинговые компании, раньше выдававшие примерно одинаковые оценки, сейчас в некоторых из них расходятся вдвое и втрое. Но конечный результат у всех примерно одинаков: общая площадь простаивающих качественных офисов, по словам заместителя руководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеси Дзюбы, уже превышает 2,5 млн квадратных метров.

Из кризиса в кризис

Сколько офисов будет достроено до конца года, тоже неясно - то ли 300 тыс квадратных метров, то ли 500 тыс, то ли вообще 700 тыс. Расхождения в оценках объясняются просто: у строителей кончаются деньги. По данным ЦБ России, хуже сейчас положение только в традиционно проблемном для страны сельском хозяйстве. Долги строительных компаний в семь с лишним раз больше их собственных средств, просрочка по кредитам в полтора раза превышает среднюю по стране. Этим летом по Москве и регионам прокатилась череда банкротств, крупнейшим из которых стал крах компании "Мостовик", задолжавшей более 40 млрд рублей (на тот момент - почти миллиард евро).

Строительство одного из высотных домов в Москве

Сколько офисов будет достроено в Москве до конца года - не ясно

"Застройщики стараются сдать объекты до конца года, но не всем это удастся, и аналитики по-разному выбирают, что включать в прогноз, - говорит сотрудник одной из консалтинговых компаний, пожелавший остаться неназванным. - В любом случае и объем построенных, и объем не занятых площадей будет рекордным, с этим никто не спорит". Спад начался задолго до всяких санкций. "Проблема в том, что между решением о строительстве и сдачей объекта в России проходит четыре-пять лет, - поясняет Хайко Давидс. - И завершение нового строительства, продиктованного отложенным в кризис 2009 года спросом, пришлось на новый кризис".

Тенденция сложилась еще год-полтора назад, санкции просто окончательно добили рынок, подтверждает управляющий партнер "Московской центральной биржи недвижимости" Артем Цогоев: "Многие проекты начинались под иностранных арендаторов и дальнейшую продажу им же - а сейчас очевидно, что иностранцы этих покупок делать не будут".

Пока не кончился контракт

Удар пока почувствовали не все: в сегменте недорогих офисов цены в рублях даже выросли примерно на 10 процентов. Однако с учетом девальвации это означает, что в долларах ставка аренды снизилась минимум на 4 процента. При найме более дорогих офисов контракты заключаются в валюте. "У нас ставки не сокращаются - договоры подписаны на несколько лет, - говорит Максим Гасиев, президент PSN Group, одной из крупнейших частных российских компаний, работающих на рынке недвижимости. - Долгосрочный контракт - риск для обеих сторон, и сейчас он пришелся на арендаторов".

Но, возможно, владельцам таких офисов лучше подумать о собственных рисках: по общему мнению аналитиков, в элитных офисах (так называемом "классе А") сейчас не сдано около четверти площадей. В следующем году эта доля может вырасти до 35 процентов, полагает Хайко Давидс. Во флагмане московского офисного строительства, гигантском комплексе "Москва Сити", уже сейчас не занята почти треть площадей, указывает Олеся Дзюба.

Контекст

Даже состоятельные клиенты теперь предпочитают офисы подешевле (так называемый "класс В"): не обязательно в центре, с отделкой попроще, и уже не столь важно, есть ли в бизнес-центре зал для занятий йогой и тайский ресторан. Но и в сегменте таких офисов пустует каждый шестой квадратный метр.

В ожидании сдачи

Пока владельцы не осознали серьезность проблемы, считает Цогоев. Хотя резких обвалов рынка не было, ситуация уже сейчас примерно как в 2009 году - средние ставки снизились на 10-15 процентов, но многие надеются, что все еще обойдется, поясняет Давидс. Однако шансы на это невелики.

Офисы в Москве покупались и строились за безумные деньги - сейчас вложения надо окупать, средства надо возвращать кредиторам, так что ставки снижать не хочется - но у арендаторов теперь есть выбор и нет возможности платить лишнее, рассуждает Цогоев. Поэтому выход на рынок еще нескольких крупных бизнес-центров может привести к обрушению цен по всей Москве, отмечает Давидс. И это случится уже в ближайшие месяцы: только в "Москва Сити" практически готово к сдаче еще почти 200 тысяч метров новых офисов.

Ситуация очень опасна для инвесторов, уверен Давидс. "Все это было пять лет назад, но тогда была надежда на восстановление", - напоминает Цогоев. Этот же кризис, по мнению Давидса, будет длиться минимум два-три года.

В долгосрочной перспективе нынешних инвесторов все-таки ждут лучшие времена - но с ними придут и новые риски. Качественных офисов в Москве, крупнейшем городе Европы, насчитывается не более 16,5 млн квадратных метров. "Это меньше, чем в Гамбурге, Франкфурте или Мюнхене, и рано или поздно эти офисы будут заполнены, - поясняет Хайко Давидс. - Но, когда кризис закончится, ситуация качнется в другую сторону: будет опять жесткий дефицит и неконтролируемый рост цен, что может привести к надуванию нового рыночного пузыря".

Смотреть видео 02:43

Мой дом - моя шенгенская виза: иностранцы скупают недвижимость в Португалии

Аудио- и видеофайлы по теме

Новости

Контекст