گره کور رونق بازار مسکن و کاهش سود بانکی
۱۳۹۶ تیر ۱۹, دوشنبه
بازار مسکن و ساخت و ساز در ایران در یک دوره رکود به سر می‌برد. چنین دوره‌هایی پیش از این نیز تجربه شده اما تفاوت مهم، طولانی‌تر شدن دوره کنونی به نسبت سال‌های قبل و موانع متعدد خروج از این وضعیت در کوتاه‌مدت است.
علی طیب‌نیا، وزیر امور اقتصادی و دارایی به‌تازگی در همایش سالانه سیاست‌های پولی و ارزی تاکید کرد که رونق بازار مسکن بدون کاهش نرخ سود امکان‌پذیر نخواهد بود.
وزیر اقتصاد گفته است: «مهم‌ترین مانع برای رونق سرمایه‌گذاری و اشتغال نرخ سود بانکی است زیرا نرخ اسمی سود تناسبی با نرخ تورم ندارد. از این رو هزینه واحدهای تولیدی افزایش یافته و قدرت رقابت تولیدات داخلی کاهش یافته است.»
این نکته که بسیاری دیگر از کارشناسان و مسئولان آن را تکرار کرده‌اند درست به نظر می‌رسد اما تمام واقعیت نیست؛ در دوران رونق بازار مسکن وضعیت سودهای بانکی با امروز تفاوت‌های فاحشی نداشته است.
بیشتر بخوانید: مقام بانک مرکزی از کاهش مجدد سود بانکی خبر داد
بررسی چند مولفه می‌تواند معضلات کنونی را تا حدی شفاف کند: علت و سابقه رکود بازار مسکن چیست، دلایل بالا بودن بهره سپرده‌های بانکی کدام‌اند و دولت و بانک مرکزی تا چه حد و در چه مدت می‌توانند بازار پولی و مالی را سامان دهند؟
فرض بر این است که افزایش معاملات در بازار مسکن، باعث رونق ساخت و ساز می‌شود و این رونق باعث تحرک در بخش‌های دیگر تولیدی شده و در نهایت به رونق اقتصادی می‌انجامد.
برنامه ششم توسعه میزان رشد اقتصادی سالانه تا افق سال ۱۴۰۰ را ۸ درصد تعیین کرده است. این میزان رشد در برنامه‌های قبلی توسعه نیز پیش‌بینی شده بود.
به کانال دویچه وله فارسی در تلگرام بپیوندید
نیاز به ۱۵۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری خارجی
مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی که ۱۸ تیرماه در برخی رسانه‌های داخلی منتشر شد برآورد کرده که ایران برای دست‌یابی به رشد ۸ درصدی به جذب ۱۵۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری خارجی نیاز دارد.
در این گزارش آمده است: «با سست شدن تحریم‌ها باید ترتیبی اتخاذ شود تا كلیه موانع سرمایه‌گذاری از جمله برخی قوانین دست و پا گیر داخلی برداشته شود و با ارایه تصویری واقعی از ظرفیت‌های اقتصادی و توانایی‌های كشور و كاهش ریسک مالی و سرمایه‌گذاری، طرف‌های خارجی به سرمایه‌گذاری در كشور تشویق شوند.»
علی طیب‌نیا می‌گوید که طی ۴ دهه گذشته میانگین رشد اقتصادی در ایران حدود ۳ درصد بیشتر نبوده است. با این آمار چگونه می‌توان به رشد اقتصادی ۸ درصدی امیدوار بود، به ویژه آنکه این میزان رشد زمانی به شکوفایی اقتصادی و اشتغالزایی منجر می‌شود که پایدار باشد.
کارشناسان پیش‌شرط رشد اقتصادی پایدار را ثبات در تصمیم‌گیری‌ها، شفافیت، پرهیز از تنش و تعامل با کشورهای دیگر جهان می‌دانند.
جمهوری اسلامی از سال‌ها پیش به بی‌ثبات کردن منطقه متهم می‌شود و بخش اقتدارگرای حاکمیت بر سیاست‌هایی تنش‌افرینی که به انزوای ایران منجر شده پافشاری می‌کند.
مخالفان تنش‌زدایی و تعامل با جهان
مخالفت اصول‌گرایان تندرو با قرارداد اخیر که میان ایران و شرکت توتال فرانسه امضا شد نشان می‌دهد که جریان‌ها، نهادها و کسانی که بخش بزرگی از اقتصاد ایران را کنترل می‌کنند منافع خود را در یک اقتصاد شفاف و غیررانتی و در فضای تعامل با جهان و تنش‌زدایی در خطر می‌بینند.
بر این اساس گرچه دولت یازدهم موفق شد رشد منفی اقتصاد ایران را متوقف کند و آن را در مسیر افزایشی قرار دهد، دولت دوازدهم برای ایجاد یک شرایط پایدار با چالش‌های جدی روبرو خواهد بود.
بیشتر بخوانید: حدود ۴۰ درصد جمعیت شهری ایران حاشیه‌نشین و بدمسکن هستند
به این ترتیب کاهش موثر سود بانکی اگر ممکن هم باشد به تنهایی کافی نیست. ضمن این که بانک مرکزی برای ساماندهی بازار پولی و مالی و برخورد با موسسه‌های مالی غیرمجاز، که از عوامل اصلی بالا بودن میزان سود سپرده‌ها هستند، به زمانی نیاز دارد که در خوش‌بینانه‌ترین حالت تا پایان سال ۹۶ طول می‌کشد.
برخی مسئولان و کارشناسان ابراز امیدواری می‌کنند با کاهش سود سپرده‌های بانکی بخش قابل توجهی از نقدینگی به سوی بازار مسکن سرازیر شود و به رونق این بازار یاری رساند.
به نظر می‌رسد این اتفاق به زودی قابل تحقق نباشد؛ به فرض موفقیت نهادهای مسئول در کاهش دستوری سود سپرده‌ها این مسئله الزاما و به سرعت شامل سپرده‌های بلند مدت نمی‌شود.
در حال حاضر اغلب بانک‌ها به سپرده‌های بالای صد میلیون تومان سودی بیش از ۲۰ درصد در سال می‌دهند و اغلب سپرده‌گذاران به شرطی پول‌های خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند که چشم‌انداز سود بیشتری داشته باشند.
از سوی دیگر اگر این اتفاق رخ دهد به معنای افزایش بهای مسکن بالاتر از میزان تورم تک رقمی کنونی خواهد بود که معضلات دیگری به بار می‌آورد.
وزیر اقتصاد گلایه می‌کند که موسسات غیرمجاز هماهنگی بین سیاست‌های پولی و مالی را از بین برده و کاهش نرخ سود بانکی را با وقفه مواجه کرده‌اند.
بیشتر بخوانید: پایان کار موسسات مالی و اعتباری غیرمجاز تا آخر سال ۹۶
ولی‌الله سیف، رئیس کل بانک مرکزی ۱۶ تیرماه وعده داد که معضل مؤسسات مالی و اعتباری تا پایان سال ۹۶ حل و فصل می‌شود.
در سال‌های گذشته رقابت برای جذب بیشترین سپرده‌ها وضعیت را به جایی کشاند که موسسه‌های مالی مجاز و بانک‌های دولتی نیز به پرداخت سودهای کلان روی آورند.
سود بانکی و چشم‌انداز تورم
بانک مرکزی سال گذشته با توجه به تک رقمی شدن تورم، حداکثر میزان سود بانکی مجاز را ۱۵ درصد تعیین کرد. این سیاست در عمل شکست خورده و همچنان تمام بانک‌ها و موسسه‌های مالی به بهانه‌ها و با ترفندهای مختلف سودهای بالاتری به سپرده‌ها می‌دهند.
به رغم این، منابع بانک‌های برای تسهیلات دهی بسیار اندک است و سیاست‌های دولت برای اعطای وام خرید مسکن تا کنون تحرک موثری در بازار مسکن ایجاد نکرده است.
مطابق معیارهای پذیرفته شده از سوی اغلب کارشناسان وضعیت اقتصادی یک کشور در شرایطی مطلوب ارزیابی می‌شود که فاصله سود بانکی با تورم کمتر از ۳ درصد باشد.
در اینجا نکته‌ای که نادیده گرفته می‌شود این واقعیت است که مبنای سنجش این شرایط مطلوب نه میزان تورم موجود بلکه چشم‌انداز میزان تورم دست‌کم در میان مدت یا "انتظارات تورمی" است.
در اقتصاد بی‌ثباتی مانند ایران که در دهه‌های گذشته بارها نوسان‌های شدید را تجربه کرده و میزان تورم آن در سال پایانی دولت دهم به مرز ۴۵ درصد هم رسیده این ملاک‌ها قابل رعایت کردن نیستند.
همچنین این تردید وجود دارد که در صورت موفقیت دولت و بانک مرکزی برای به کرسی نشاندن کاهش سود سپرده‌ها، منابع انباشته شده در بانک‌ها به سمت بازار مصرفی مسکن سرازیر شود و رونق ایجاد کند.
خطر جهش قیمت مسکن
سایت خبری فرارو ۵ تیرماه در گزارشی زیر عنوان "رونق یا خطر گرانی مسکن؟" از قول غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی نوشت: «اگر خروج سپرده‌ها از بانک‌ها شدت بگیرد می‌تواند تهدیدی برای بازار مسکن تلقی شود چرا که این تقاضاهایی که وارد بازار می‌شود، تقاضای سوداگرانه است و نه برای برطرف سازی نیاز مصرفی.»
خبرگزاری مهر ۱۲ تیرماه در گزارشی از "پایان بدترین دوره رکود مسکن سه دهه اخیر" خبر داد و به تشریح علت‌های این رکود پرداخت.
بنابر این گزارش "سونامی ساخت و ساز" در دو سال پایانی دوره رونق پیشین (سال‌های ۹۰ و ۹۱)، افزایش میزان سود بانکی تا ۲۵ درصد و کاهش بهای نفت به کمتر از ۵۰ دلار در هر بشکه از سال ۹۱، سه علت اصلی رکود بازار مسکن بوده‌اند.
این خبرگزاری افزایش ۱۰ درصدی معاملات مسکن در ۱۵ ماه گذشته را یکی از نشانه‌های پایان دوره رکود و آغاز "رونق نسبی" ارزیابی کرده که برخی شواهد درستی آن را تائید نمی‌کنند.
گرفتاری‌های مسکن مهر
منظور از "سونامی ساخت و ساز" پروژه موسوم به "مسکن مهر" در دوران ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد است که بسیاری از کارشناسان آن را یکی از علت‌های رکود کنونی در بازار مسکن و تورم بالای ۴۰ درصد در سال‌های پایانی دولت دهم می‌دانند.
عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در ماه‌های آغاز کار دولت یازدهم گفته بود که دست‌کم ۵ دولت آینده "گرفتار موضوعات مربوط به طرح مسکن مهر خواهند بود".
با اجرای این طرح که مهم‌ترین هدف آن خانه‌دار کردن قشرهای کم‌درآمد عنوان شده صدها هزار واحد مسکونی در شهرک‌هایی ساخته شد که از امکانات رفاهی و زیرساخت‌های لازم برخوردار نیستند و بسیاری از آنها خالی مانده‌اند.
با این پروژه، ساخت و ساز افزایش یافت اما به نیاز قشرهای مختلف کم‌توجهی شد. یکی از پیامدهای اجرای این پروژه کاهش شدید منابع بانک مسکن برای تسهیلات دهی عنوان می‌شود.
به گزارش خبرگزاری ایسنا، وزیر راه و شهرسازی ۱۴ تیرماه با اشاره به وجود ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی "خالی و نیمه خالی" در کشور گفت: «بازار ویژه‌ای در کشور وجود دارد که نیاز واقعی متقاضیان مسکن را پاسخ نمی‌دهد.»
آخوندی بازار مسکن ایران را "به شدت دستکاری‌شده" توصیف کرده و می‌گوید در سال‌های گذشته عرضه در جایی صورت گرفته که تقاضای واقعی را پوشش نداده است.
مطابق آمار رسمی در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ تعداد واحدهای مسکونی خالی بیش از ۵۵ درصد افزایش یافته و به نزدیک ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد رسیده است.
نتایج سرشماری سال گذشته نشان می‌دهد که بدون در نظر گرفتن واحدهای مسکونی خالی، در میان ۲۴ میلیون و ۱۹۰ هزار خانوار ایرانی برای حدود یک میلیون و ۴۰۰ هزار خانه تقاضای بالقوه وجود دارد.
بیشتر بخوانید: «پنج دولت آینده گرفتار مسکن مهر خواهند بود»
در ایران دست‌کم ۱۱ میلیون حاشیه‌نشین وجود دارد و حدود ۸ میلیون نفر در بافت فرسوده‌ی کلان‌شهرها زندگی می‌کنند که همه "بد مسکن" محسوب می‌شوند.
به عبارت دیگر بخشی از تقاضای واقعی جاهایی متمرکز است که وضعیت بد اقتصادی و بیکاری امکان خانه‌دار شدن را به سادگی نمی‌دهد.
چشم‌انداز مبهم رونق ساخت و ساز
بخشی از خرید سوداگرانه خانه نیز می‌تواند متوجه خانه‌های خالی‌ای باشد که بعضا به همین منظور خریداری شده‌اند و نمی‌توانند در رونق ساخت و ساز موثر باشند.
بر این اساس به نظر نمی‌رسد که خوش‌بینی‌ها برای پایان دوران رکود مسکن در نیمه‌ی اول امسال، صرف‌نظر از افزایش مرسوم معاملات در تابستان، موجه باشد.
گزارش‌های بانک مرکزی حاکی است که سال گذشته گرچه رشد اقتصادی وجود داشته حوزه ساخت و ساز در رکود مطلق بوده است. بسیاری از شهروندان نیز به دلیل قدرت خرید پائین، واحدهای مسکونی با چند سال عمر را به ساختمان‌های نوساز ترجیح می‌دهند.
مجموعه‌ی این شرایط چشم‌انداز خروج ساخت و ساز از رکود را اگر نه تیره، دست‌کم مبهم کرده است. طرح دولت برای دریافت ۱۰ درصد مالیات از اولین نقل و انتقال ساختمان‌های نوساز نیز راه برون‌رفت از بحران کنونی را هموارتر نمی‌کند.