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Bundestagswahl

Michelsen: "Der Nachfragedruck in den Städten ist groß"

In deutschen Metropolen fehlt massiv Wohnraum. Der Zuzug in Städte sei von der Politik jahrelang unterschätzt worden, sagt Immobilienmarktexperte Claus Michelsen vom DIW im Gespräch mit Sumi Somaskanda und Nina Haase.

DW Sommerreise Berlin 2017 (DW)

Claus Michelsen, Immobilienmarktexperte

Deutsche Welle: Wie hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland in den letzten fünf Jahren entwickelt?

Claus Michelsen: Die Preise sind zumindest für deutsche Verhältnisse enorm gestiegen. Aber wenn man sich die Preisentwicklung beispielsweise in den USA oder Spanien anschaut, verläuft die Entwicklung noch moderat. Aber in den großen Metropolen Deutschlands haben wir deutlich stärkere Preisanstiege als auf dem Land. Da kann man tatsächlich auch Sorge bekommen, dass es Entwicklungen in Richtung einer Blasenbildung gibt. Das wurde von der Bundesbank häufiger geäußert und auch von uns untersucht.

Woran liegt diese Entwicklung in deutschen Großstädten?

Wir haben in Deutschland einen kräftigen Zuzug in die Städte, vor allem aus dem Rest Europas. Viele Menschen kommen nach Deutschland, um hier zu arbeiten. Die Arbeitnehmerfreizügigkeit erlaubt ihnen das, darüber freuen wir uns. Aber sie kommen zuerst in die Städte, und der Nachfragedruck in den Städten ist groß. Deshalb steigen hier die Mieten sehr stark, aber auch die Immobilienpreise.

Wie kann man dagegen wirken?

Miete ist ein Knappheitsindikator, der zeigt: Es gibt schlicht und ergreifend zu wenig Wohnraum. Als allererstes müsste man sich darum kümmern, mehr Wohnraum zu bauen. Man kann sich kurzfristig auch überlegen, ob man regulierend in den Markt eingreift. Das Gut Wohnen gehört zu dem Grundbedürfnis vieler Bürger. Dementsprechend ist es auch wichtig, dass man dafür sorgt, dass es bezahlbar bleibt. Ein Instrument, das wir hier in Deutschland eingeführt haben, ist die sogenannte Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse hat genau das Ziel, für einen gewissen Zeitraum die Mietanstiege zu deckeln.

Ist die Mietpreisbremse effektiv?

Die Mietpreisbremse wirkt zumindest den empirischen Studien nach nicht in dem Sinne, wie man es sich erhofft hat. Die Mietpreise steigen weiterhin an. Das liegt aber auch daran, dass man hier eine Regulierung geschaffen hat, die gewisse Schlupflöcher öffnet.

Hätte man auf den Zuzug besser vorbereitet sein können durch Wohnungsbau?

Die Politik hat diesen Trend zu spät erkannt. Es gab eine Phase, wo die Menschen aufs Land und ins Umfeld der Städte gezogen sind. Dann wurde das Leben in der Stadt aber wieder günstiger und attraktiver. Dementsprechend sind viele auch in die Städte zurückgekehrt. Aber man hat verpasst, auf den Zug der wieder wachsenden Städte aufzuspringen.

Im internationalen Vergleich ist Deutschlands Entwicklung moderat - ist die Kritik berechtigt, dass wir trotzdem vor einer Blase stehen?

Gerade in den Städten haben wir das Problem, dass es stark steigende Immobilienpreise gibt. Und dort könnte man die Befürchtung haben, dass es sich um spekulative Preisentwicklungen handelt. Unsere Untersuchungen zeigen, dass es in Teilen der Städte tatsächlich in Teilmärkten zu Übertreibungen kommt. Das betrifft vor allem die Neubauwohnungen. Dort explodieren die Preise in Relation zu den erzielbaren Mieten - was für uns ein Indikator dafür ist, dass es keine nachhaltige Entwicklung mehr ist. Nach unseren Untersuchungen hat tatsächlich nur eine Stadt eine größere Blase: Hamburg. Aber wir würden jetzt noch nicht davon sprechen, dass es eine gesamtwirtschaftlich bedrohliche Blasenbildung in Deutschland gibt. Davon sind wir weit entfernt.

Immobilienfirmen sagen, auch Banken seien immer noch vorsichtig bei der Kreditvergabe. Sind Banken also ein regulierender Faktor gegen die Blase?

Banken haben das Immobiliengeschäft relativ lange Zeit vernachlässigt, weil es kein besonders rentables Geschäft war. Das hat sich geändert: Banken vergeben relativ gerne Immobilienkredite, weil sie eine sichere Anlage sind aus ihrer Sicht. Banken sind aber trotzdem im Durchschnitt immer noch recht vorsichtig, was die Finanzierungskonditionen betrifft. Wir haben nach wie vor einen relativen hohen Eigenkapitalanteil von durchschnittlich gut 20 Prozent. Wir haben eine sehr lange Zinsbindung im Durchschnitt. Die Haushalte achten sehr darauf, dass sie sich für die nächsten 10-15 Jahre mit den günstigen Zinskonditionen eindecken.

Wie sieht das aus mit Geringverdienern? Was muss der Staat oder was müssen die Städte tun, damit diese Wohnungen finden?

Es kommt ein bisschen darauf an, welches Ziel man verfolgt. Es gibt in Deutschland ein System der Unterstützung in Form des Wohngelds. Diese Unterstützung bekommen Haushalte, die unterdurchschnittlich verdienen. Mit diesem Wohngeld kann man sich dann am freien Markt eine Wohnung suchen.

Eine weitere Entwicklung ist die soziale Entmischung von Wohnvierteln. Man kann mit dem Wohngeld aber nicht steuern, wo Menschen tatsächlich eine Wohnung finden. Hier kommt der soziale Wohnungsbau ins Spiel. Man möchte gering verdienenden Haushalten ermöglichen, in Stadtnähe oder Zentrumsnähe zu wohnen. Darauf gibt es selbstverständlich kein Recht, aber es gibt ein Gut, das gesellschaftlicher Zusammenhalt heißt. Mit sozialem Wohnungsbau würde man dem begegnen können, wenn man sagt: Die soziale Durchmischung ist ein Gut an sich, und wir versuchen, da an der Stelle entgegen zu wirken.

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