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Fokus Osteuropa

Kroatien: Immobilien bei Ausländern hoch im Kurs

Nach der demokratischen Wende ist Kroatien ein attraktives Ziel für ausländische Immobilenkäufe geworden. Ein Ende dieses Trends scheint nicht abzusehen. Aber die Probleme beim Kauf sind vielfältig.

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Besonders beliebt ist die Adriaküste (Bild: Makarska)

In den kleinen malerischen Orten an der Adria-Küste in Kroatien kennt jeder jeden. Die Einwohner wissen genau, ob jemand etwas verkauft, an wen er verkauft usw. Aber der Staat weiß es eigentlich nicht so genau. Offiziellen Daten zufolge besitzen inzwischen etwa 70.000 Ausländer in Kroatien Immobilien. Allerdings sind die Zahlen umstritten. Denn Kroatien hat immer noch kein umfassendes Gesetz, das den Immobilienmarkt reguliert.

Eine klare gesetzliche Regelung wird schon seit Jahren angekündigt, aber keiner weiß zu sagen, warum das Gesetz sich nach wie vor nur in der Planung befindet. Oder doch? „Ich bin davon überzeugt, dass etwa 90 Prozent der Immobilien auf dem Schwarzmarkt verkauft werden, außerhalb aller legalen Papiere und legalen Institutionen. Ich bin der Meinung, dass dies eine Tragödie für den kroatischen Staat ist“, sagt Krizan Furcic, der schon seit etwa 15 Jahren eine Immobilienagentur besitzt.

Wenn ein Haus an der kroatischen Küste an einen Ausländer verkauft wird, muss man sich das so vorstellen: Häufig sind die Papiere lückenhaft. Eine ordentliche Dokumentation fehlt, geregelte Besitzansprüche, Infrastruktur, Parkplätze oder Zugangswege sind in Kroatien oft nicht geregelt, obwohl dass der normale europäische Standard sein sollte. Man muss dabei zwei “Seiten” unterscheiden: eine, die verkauft und gerne sehr viel und sehr schnell verdienen möchte, und die andere, die gerne kaufen würde aber, na klar – je billiger desto besser.

Komplizierte Eigentumsverhältnisse

Auch Krunoslav Lukenda ist Immobilienhändler. Er verkaufe nur Luxusobjekte, meint er. Billige, alte Wohnungen sind für ihn uninteressant. Lukenda hat ein paar Tipps für diejenigen, die in Kroatien gerne eine Immobilie kaufen möchten: „Ich möchte darauf hinweisen, dass in Kroatien jeder interessierte Käufer sein Geschäft nicht ohne Immobilienhändler und einen guten Rechtsanwalt abwickeln sollte.“ Denn: bei einem Immobilienerwerb könne einiges schief laufen, meint Immobilienhändler Furcic: „Eigentumsfragen sind häufig kompliziert. Es gibt oft mehrere Besitzer; einer verkauft die Immobilie und nachher wollen die anderen ihren Teil des Kuchens. Die Leute können dann jahrelang ihre Probleme nicht lösen.“

Die meisten Käufer kommen aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, Ungarn, teilweise aus Holland oder Italien. Inzwischen zeigen aber auch Engländer Interesse. Grundsätzlich darf jeder Ausländer in Kroatien Wohneigentum erwerben. Wie das Verfahren aussieht, hängt davon ab, ob es einen entsprechenden wechselseitigen Anerkennungsvertrag zwischen den Staaten gibt oder nicht. Wenn ein solcher fehlt, gründen in der Regel Kroaten für die Ausländer Firmen.

Rasanter Anstieg der Preise

In den letzten 15 Jahren bot die Situation auf dem Immobilienmarkt ein ziemlich gleichmäßiges Bild. Die Preise stiegen vor allem in den interessanten Küstenregionen jährlich um etwa 10 bis 15 Prozent. „Die Einführung des Euro führte zu einem Preisschub“, erklärt Krizan Furcic: „Die Preise haben sich in Kroatien in etwa verdoppelt. Die D-Mark-Preise wurden plötzlich eins zu eins in Euro “ausgeschrieben”. Das war ein künstlicher Anstieg der Preise, der wahrscheinlich in anderen europäischen Ländern auch so passiert ist, aber in Kroatien besonders häufig.“

Einige Makler sind der Meinung, dass die Preise künftig nicht mehr so stark ansteigen werden. Andere wiederum glauben, der Preisanstieg kenne kaum Grenzen nach oben, vor allem, wenn man über neugebaute Immobilien spreche.

Entwicklung schwer voraussehbar

Den Preisanstieg spüren auch die einheimischen Käufer, wenn sie ihre erste Wohnung kaufen möchten. Marin Slavic zum Beispiel. Er hat gerade eine Wohnung im Stadtzentrum von Zadar gekauft. Doch über den Preis ist er gar nicht glücklich: „Der Preis war ziemlich hoch, aber ich hatte schon vor zwei Jahre die Absicht, eine Wohnung zu kaufen. Damals sagte jeder, die Preise werden fallen, aber ich habe heute etwa 20 Prozent mehr gezahlt. Jetzt ist es wieder die gleiche Geschichte: Alle, besonders die Immobilienmakler sagen, die Preise werden nicht mehr steigen, weil sie künstlich hochgepumpt sind, nur diesmal glaube ich es einfach nicht. Ich meine, Zadar wird erst jetzt offener genauso wie ganz Kroatien durch neue Gesetze. Die Preise werden dann erst recht in den Himmel steigen. Es kommen die Russen, Engländer, Slowenen.“

Die Preise auf dem kroatischen Markt liegen derzeit bei 1.500 Euro pro Quadratmeter für eine normale und bei etwa 2.000 Euro für eine Luxus-Wohnung. Die Preise an der dalmatinischen Küste fangen für kleine, oft baufällige Häuser bei 50.000 Euro an, während in Istrien überhaupt erst ab 100.000 Euro aufwärts etwas zu bekommen ist. Wie die Entwicklung in den nächsten Monaten und Jahren aussehen wird, weiß zurzeit niemand zu sagen.

Ivana Zrilic, Zadar

DW-RADIO/Kroatisch, 7.8.2007, Fokus Ost-Südost

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