Njemačke nekretnine samo za najimućnije

Financijska kriza je učinila svoje: građani Njemačke, koji su dosad svoj novac najradije držali na štednoj knjižici odjednom su počeli kupovati nekretnine koje su mnogima postale simbolom za jedini siguran dugoročni oblik ulaganja. No, problem je jedino u tomu što je na tu ideju došlo previše Nijemaca odjednom i što bi svi htjeli samo prvoklasne nekretnine, one u središtima velikih gradova. To je naravno rezultiralo eksplozijom cijena nekretnina koje, kako smatraju stručnjaci Njemačke središnje banke, nemaju realnu pozadinu. Mnogi se sada prisjećaju da je i posljednja velika financijska kriza započela upravo umjetnim napuhavanjem cijena nekretnina: u SAD-u, Irskoj, Španjolskoj...

Eksplozija potražnje i cijena

Hermann-Josef Hansen, voditelj odjela za gospodarska kretanja pri Središnjoj banci Njemačke, već neko vrijeme promatra razvoj na tržištu nekretnina u Njemačkoj koje se u posljednjih nekoliko godina drastično promijenilo. Činjenicu da građani Njemačke, gdje posjedovanje vlastita četiri zida nije toliko rašireno kao na jugu Europe, odjednom kupuju nekretnine Hansen objašnjava s nekoliko presudnih čimbenika. "Prvo: gospodarska perspektiva u Njemačkoj se poboljšala. Drugo, kamate su trenutno među najnižima u povijesti. Tko digne kredit na 150.000 eura i posjeduje dovoljno vlastitog kapitala, njemu banke trenutno jamče kamate od 2,5 posto i to za najmanje 10 godina", objašnjava Hansen. U takvoj situaciji mnogi se odlučuju na kupnju nekretnine, nešto što im još prije koju godinu, kada su kamate na štedne uloge bile mnogo više nego danas kada ne pokrivaju ni inflaciju, ne bi palo na pamet. Prosječna cijena stana naglo je porasla, danas iznosi 2.000 eura po kvadratu. U središtima velikih gradova poput Hamburga, Münchena i Kölna cijene kvadrata u atraktivnim dijelovima u središtu grada u pravilu ne padaju ispod granice od 3.000 eura. Cijene vrtoglavo rastu i u Berlinu koji je još donedavno bio eldorado za lovce na jeftine stanove.

Nijemci s više vlastitog kapitala

Središnja banka ovaj vrtoglavi rast cijena nekretnina prati sa zabrinutošću. Jer upravo je krah tržišta nekretninama prije nekoliko godina, prvo u SAD-u a zatim i u nekim europskim zemljama poput Španjolske i Irske, prouzročio jednu od najtežih financijskih kriza u povijesti. Stručnjaci su zaključili kako trenutni rast cijena dugoročno ekonomski nije opravdan. Što znači da oni koji trenutno kupuju stanove na najatraktivnijim lokacijama plaćaju cijenu koja u budućnosti vjerojatno nije održiva. A upravo je taj slijed događaja i drugdje u svijetu dovodio do sloma financijskih tržišta. No, Središnja banka Njemačke ipak vidi velike razlike u situaciji u SAD-u prije nekoliko godine i Njemačkoj danas. Kupci nekretnina u Njemačkoj još uvijek raspolažu s mnogo više vlastitog kapitala nego što je to bio slučaj s kupcima u SAD-u ili Španjolskoj. Osim toga u Njemačkoj nije primjetno masovno kupovanje nekretnina u spekulativne svrhe tj. s namjerom da ih se za koju godinu skuplje proda.

Središta gradova samo za bogate

No ekonomiste zabrinjava jedan drugi trend. Pojačane aktivnosti na tržištu nekretninama su rezultirale i vrtoglavim rastom cijena stanarina u središtima većih gradova iz kojih polako nestaju slojevi građana poput umirovljenika, stranaca ili studenata koji si više ne mogu priuštiti vrtoglave stanarine od prosječno 10 eura po kvadratu (bez režija). Stručnjaci poput Klausa J. Beckmanna iz Njemačkog instituta za urbanistiku već godinama političare upozoravaju na potrebu poticanja stanogradnje u gradskim središtima i pretvaranja donedavnih industrijskih ili prometnih površina u gradilišta za stanove. "Pad broja stanovnika koji se očekuje u nadolazećim desetljećima ne znači da će nam trebati manje stanova. Potražnja za stanovima će porasti jer imamo sve više samaca", kaže Beckmann. On s druge strane pozdravlja činjenicu da mnogi kupuju stanove jer to "podiže razinu" života u gradovima. "Ljudi koji se kupnjom nekretnine vežu za neku gradsku četvrt se ovdje više i angažiraju i više čine za tu četvrt a to doprinosi i kvaliteti života", smatra Beckmann.

Autori: Martin Koch / Nenad Kreizer

Odgovorni urednik: Mehmed Smajić